K3 blir obligatoriskt för fastighetsägare och brf:er

Från och med den 1 januari 2026 måste vissa fastighetsföretag och alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3-regelverket. Det innebär att fastighetsbolag och brf:er behöver tillämpa huvudregelverket K3 i sin årsredovisning och får därmed inte längre redovisa enligt dagens enklare regelverk K2 – vilket kräver både förberedelser och förståelse.

Vad är K3?

K3 är Bokföringsnämndens huvudregelverk för årsredovisning enligt årsredovisningslagen. Regelverket är mer omfattande än K2, vilket möjliggör en mer rättvisande och långsiktig redovisning.

En central förändring i K3 är att större underhållsåtgärder – som stambyten eller fasadrenoveringar – kan redovisas som tillgångar som skrivs av över flera år. På så sätt undviks kraftiga resultatpåverkningar under ett enskilt år, vilket skapar ekonomisk stabilitet och jämnhet över tid.

Varför blir K3 aktuellt nu?

Bokföringsnämnden har fattat beslut om att K3 blir obligatoriskt från och med räkenskapsåret 2026. Anledningen är att K3 anses ge en mer rättvisande och transparent bild av ett företags och en förenings ekonomi, särskilt när det gäller hanteringen av stora investeringar och underhållsåtgärder.

K2 och K3 – viktiga skillnader

• Komponentavskrivning: K3 kräver att byggnaden delas upp i olika komponenter (t.ex. tak, fönster, installationer) med egna avskrivningstider. Syftet med uppdelningen på komponenter är att kunna göra rätt avskrivningar, eftersom olika delar av en byggnad har olika ekonomisk livslängd. När en komponent byts ut, skrivs bara den delen av, inte hela byggnaden. 

• Balansering av kostnader: Större investeringar redovisas som tillgångar och skrivs av över tid.

• Principbaserad redovisning: K3 ger större frihet men kräver mer kunskap och dokumentation.

Hur påverkas fastighetsägare och brf:er av K3?

Om du som fastighetsägare eller förening idag tillämpar K2 kommer en övergång till K3 innebära en förändring av både redovisningsprinciper och den praktiska bokföringen. Det krävs ett detaljerat anläggningsregister, uppdelning av byggnadens delar, samt en uppdaterad underhållsplan som speglar fastighetens faktiska skick och framtida behov.

Granska och uppdatera anläggningsregistret

Att granska och uppdatera anläggningsregistret betyder att du går igenom och uppdaterar den lista (registret) som visar vilka anläggningstillgångar som finns i fastighetsföretaget eller brf:en. I praktiken innebär det att du:

• Säkerställer att varje tillgång är rätt värderad, med korrekt anskaffningsvärde.

• Ser över ekonomisk livslängd och avskrivningstid för komponent

• Rättar felaktigheter eller tar bort tillgångar som inte längre finns kvar.

Vikten av en uppdaterad underhållsplan och flerårsbudget

En väl genomarbetad underhållsplan är inte bara ett krav för K3-redovisning, utan också ett verktyg för långsiktig ekonomisk hållbarhet. Den gör det möjligt att planera investeringar, fördela kostnader över tid och undvika överraskningar i resultatet.

Tillsammans med en flerårsbudget skapas ett stabilt beslutsunderlag som gynnar både styrelsearbetet och föreningens medlemmar.

Källa: Fastighetsägarna