Under några år köpte och renoverade en man två tvåor i samma brf, för att sedan sälja dem med vinst. Trots att han nu köpt en tredje tvåa i föreningens hus anses det inte visat att förvärven skett i spekulationssyfte, enligt en ny hovrättsdom.  

En man köpte inom loppet av cirka 2,5 år två tvårumslägenheter i samma bostadsrättsförening i Malmö. Han ska ha låtit renovera bostäderna och sedan sålt dem med vinst. Efter att han förvärvat ytterligare en tvåa i föreningen valde dess styrelse att neka honom medlemskap, med motiveringen att boköpen skett i spekulationssyfte. Mannen valde därefter att vända sig till hyresnämnden för att få frågan om medlemskap prövad där.  

Föreningen framhöll att det rörde sig om ett systematiskt upplägg där mannen riktat in sig på billigare lägenheter med renoveringsbehov i syfte att sälja dessa vidare med vinst. Utöver det lyftes att mannen inte bott i de tidigare lägenheterna, trots att han varit folkbokförd där. Enligt föreningen var renoveringarna som utfördes så omfattande att lägenheterna inte gick att bo i under innehavstiden.

Mannen bestred uppgifterna som föreningen lämnat angående detta och uppgav att han visst bott i båda lägenheterna under sammanlagt två år och åtta månader. Han förklarade att renoveringarna genomförts för att förbättra boendestandarden och att föreningen informerats i förväg. 

Bostadsförsäljningarna förklarade mannen med personliga skäl, bland annat missnöje med ena lägenhets läge, samt förändringar i boendesituationen. Det aktuella köpet gjordes, enligt honom själv, i syfte att skapa ett permanent boende för sig och sin fru.

Hyresnämnden ansåg att det visserligen fanns omständigheter som talade för spekulation, men att föreningen inte visat att mannen saknade avsikt att bo i lägenheten. Eftersom hans uppgifter om boende och syfte inte motbevisats, beviljades medlemskap.

Föreningen överklagade nämndens beslut till Svea hovrätt som prövade fallet i slutet av mars i år. I domskälen konstaterar hovrätten att det i praxis är ett godtagbart skäl att neka medlemskap om det enda syftet med ett förvärv är att sälja bostadsrätten vidare. Samtidigt betonas att det är föreningen som har bevisbördan för att det varit fråga om ett sådant spekulationssyfte.

Vidare framhåller domstolen, i likhet med hyresnämnden, att tidigare köp och försäljningar med vinst visserligen talar i riktning mot spekulation. Avgörande i målet blev dock att mannens uppgifter om att han bott i lägenheterna inte kunnat motbevisas. Inte heller ansågs föreningen ha kunnat visa att hans avsikt med det aktuella köpet enbart varit att sälja vidare, eller att han saknar avsikt att använda lägenheten för permanentboende.

Hovrätten lyfte också att det inte kan anses visat att mannen har någon annan permanentbostad, vilket ytterligare talar för att avsikten är att bosätta sig i den aktuella lägenheten. Mot den bakgrunden valde hovrätten att döma för att bevilja mannen medlemskap i föreningen.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Otryggheten i bostadsområden ökar. För bostadsrättsföreningar och fastighetsägare handlar det inte bara om att skapa trivsel utan om att veta hur man faktiskt kan agera när problem uppstår. Men vad säger egentligen juridiken och hur kan styrelser arbeta både förebyggande och konkret när tryggheten hotas?

Allt fler fastighetsägare och bostadsrättsföreningar upplever problem kopplade till störningar, otrygghet och i vissa fall även brottslighet. Samtidigt har lagstiftningen förändrats, framför allt för hyresrätter, där hyresvärdar har fått större möjligheter att agera mot störningar och brottslighet, även när problemen sker utanför själva lägenheten.

För bostadsrätter är regelverket däremot mer begränsat och ställer högre krav på koppling mellan beteendet och nyttjandet av lägenheten.

– Det är betydligt högre krav i bostadsrätt än i hyresrätt. Lägenheten måste vara tydligt kopplad till det som sker, säger Martina Thunmarker, fastighetsjurist.

Det innebär att styrelsen ofta behöver arbeta mer metodiskt och långsiktigt för att kunna agera. När en boende orsakar störningar eller otrygghet är första steget nästan alltid att skicka en rättelseanmaning. Det är ett formellt brev där styrelsen beskriver vad som är fel och vad som måste upphöra. Det kan handla om återkommande fester, hotfullt beteende eller annan typ av störning. Poängen är att vara tydlig.

– Det måste framgå exakt vad personen gjort och vad den behöver ändra. Annars håller det inte juridiskt, säger Martina Thunmarker. Om problemen fortsätter efter detta kan det i nästa steg bli aktuellt med uppsägning men bara om processen skötts korrekt från början.

En vanlig utmaning i många föreningar är att det saknas tillräcklig dokumentation. Det gör det svårt att gå vidare, även om problemen är uppenbara för de boende.

Här behöver styrelsen vara tydlig med vad som krävs:

• Boende bör dokumentera störningar (tid, datum och vad som hänt)

• Flera vittnesmål väger tungt

• Inspelningar av ljud eller video kan fungera som bevis

– Man tittar på varje enskild händelse. Utan dokumentation blir det väldigt svårt att nå framgång, säger Martina Thunmarker.

Många föreningar överväger kameror som en lösning, särskilt vid problem med skadegörelse eller obehöriga i fastigheten. Men reglerna är tydliga: det krävs en noggrann avvägning mellan trygghet och integritet. I exempelvis trapphus och entréer väger integritetsskyddet ofta tungt. I mer avgränsade utrymmen, som garage eller soprum, kan möjligheterna vara större men det kräver alltid en genomtänkt motivering.

– Man måste kunna visa varför kamerabevakning är nödvändig och att det inte finns andra, mindre ingripande lösningar, säger Martina Thunmarker.

En fråga som ofta väcker oro är andrahandsuthyrning. När nya personer flyttar in utan att styrelsen riktigt har kontroll kan det skapa osäkerhet bland boende.

Styrelsen har dock verktyg:

• Föreningen har rätt att kräva att en ansökan om andrahandsuthyrning görs, och att då också få information om vem eller vilka som ska bo i lägenheten

• Agera (skyndsamt) vid olovlig uthyrning

– Det handlar mycket om att man inte vet vem som bor i fastigheten, och det skapar en oro i sig, säger Martina Thunmarker.

Ett återkommande misstag är att styrelser försöker hantera svåra ärenden själva för länge. Det kan leda till att formella fel begås, vilket i sin tur gör att processen måste börja om.

– Vi ser ofta att man har gjort fel från början. Då har man förlorat månader i onödan, säger Martina Thunmarker. Att ta in juridisk hjälp tidigt kan därför vara avgörande, inte minst för att säkerställa att alla steg tas i rätt ordning.

Så kan ni arbeta för ökad trygghet

För styrelser i brf:er och fastighetsägare handlar trygghetsarbetet i praktiken om några centrala saker:

• Agera tidigt när problem uppstår

• Ha en tydlig struktur för dokumentation

• Kommunicera med de boende

• Våga ta hjälp vid svårare ärenden

Samtidigt är det viktigt att komma ihåg att ansvaret delas. De boende spelar en central roll genom att rapportera och dokumentera det som händer.

Att skapa trygghet i fastigheten är ett långsiktigt arbete som kräver både tydlighet och kunskap. Regelverket ger möjligheter men ställer också krav på att styrelsen agerar korrekt.

– Det viktigaste är att agera tidigt och göra rätt från början. Då har man mycket större chans att faktiskt lösa problemen, säger Martina Thunmarker.

Text: Fastighetsägarna

Bild: Colourbox

Från och med den 1 januari 2026 måste vissa fastighetsföretag och alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3-regelverket. Det innebär att fastighetsbolag och brf:er behöver tillämpa huvudregelverket K3 i sin årsredovisning och får därmed inte längre redovisa enligt dagens enklare regelverk K2 – vilket kräver både förberedelser och förståelse.

Vad är K3?

K3 är Bokföringsnämndens huvudregelverk för årsredovisning enligt årsredovisningslagen. Regelverket är mer omfattande än K2, vilket möjliggör en mer rättvisande och långsiktig redovisning.

En central förändring i K3 är att större underhållsåtgärder – som stambyten eller fasadrenoveringar – kan redovisas som tillgångar som skrivs av över flera år. På så sätt undviks kraftiga resultatpåverkningar under ett enskilt år, vilket skapar ekonomisk stabilitet och jämnhet över tid.

Varför blir K3 aktuellt nu?

Bokföringsnämnden har fattat beslut om att K3 blir obligatoriskt från och med räkenskapsåret 2026. Anledningen är att K3 anses ge en mer rättvisande och transparent bild av ett företags och en förenings ekonomi, särskilt när det gäller hanteringen av stora investeringar och underhållsåtgärder.

K2 och K3 – viktiga skillnader

• Komponentavskrivning: K3 kräver att byggnaden delas upp i olika komponenter (t.ex. tak, fönster, installationer) med egna avskrivningstider. Syftet med uppdelningen på komponenter är att kunna göra rätt avskrivningar, eftersom olika delar av en byggnad har olika ekonomisk livslängd. När en komponent byts ut, skrivs bara den delen av, inte hela byggnaden. 

• Balansering av kostnader: Större investeringar redovisas som tillgångar och skrivs av över tid.

• Principbaserad redovisning: K3 ger större frihet men kräver mer kunskap och dokumentation.

Hur påverkas fastighetsägare och brf:er av K3?

Om du som fastighetsägare eller förening idag tillämpar K2 kommer en övergång till K3 innebära en förändring av både redovisningsprinciper och den praktiska bokföringen. Det krävs ett detaljerat anläggningsregister, uppdelning av byggnadens delar, samt en uppdaterad underhållsplan som speglar fastighetens faktiska skick och framtida behov.

Granska och uppdatera anläggningsregistret

Att granska och uppdatera anläggningsregistret betyder att du går igenom och uppdaterar den lista (registret) som visar vilka anläggningstillgångar som finns i fastighetsföretaget eller brf:en. I praktiken innebär det att du:

• Säkerställer att varje tillgång är rätt värderad, med korrekt anskaffningsvärde.

• Ser över ekonomisk livslängd och avskrivningstid för komponent

• Rättar felaktigheter eller tar bort tillgångar som inte längre finns kvar.

Vikten av en uppdaterad underhållsplan och flerårsbudget

En väl genomarbetad underhållsplan är inte bara ett krav för K3-redovisning, utan också ett verktyg för långsiktig ekonomisk hållbarhet. Den gör det möjligt att planera investeringar, fördela kostnader över tid och undvika överraskningar i resultatet.

Tillsammans med en flerårsbudget skapas ett stabilt beslutsunderlag som gynnar både styrelsearbetet och föreningens medlemmar.

Källa: Fastighetsägarna

Ombyggnation/renovering av bostadsrätt - detta kräver tillstånd. Definitionen av renovering är att förändra ett objekt till ett skick som ur funktionssynpunkt är jämförbart med nytt skick. I praktiken tar renoveringar sig uttryck i bl.a. öppna planlösningar, flyttade kök och badrum samt uppfräschade ytskikt. Syftet med renoveringarna är i de flesta fall att förbättra boendemiljön (och i förlängningen att öka värdet på bostadsrätten).

En bostadsrättshavare har, till skillnad från innehavaren av en vanlig hyresrätt, en betydligt större handlingsfrihet när det gäller förändringar av den egna lägenheten. Det har dock ansetts viktigt att begränsa den enskildes frihet i nyttjandet så att föreningens ändamålsenliga förvaltning och skötsel av huset inte försvåras (vill du läsa mer om detta, se Propositionen ”Olika bostadsrättsfrågor”, 2002/03:12 s. 49-50). Detta uttrycks i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen på följande sätt:

Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra en åtgärd som innefattar:

1. ingrepp i en bärande konstruktion,

2. installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,

3. installation eller ändring av anordning för ventilation,

4. installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet, eller

5. någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas.

Skäl för nekande

En styrelse får inte vägra att medge tillstånd till åtgärderna om inte åtgärderna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Det ankommer dock på den medlem som gör ansökan att lägga fram utredning som utgör ett tillräckligt underlag för tillståndsprövningen.

Vid prövning av tillståndspliktiga förändringar i lägenheten ska föreningen, för att kunna neka tillstånd, göra klart mera sannolikt att påtaglig skada eller olägenhet för föreningen riskerar att uppstå som en följd av de avsedda åtgärderna än att så inte är fallet. 

Sammanfattningsvis betyder detta att föreningen i tillräckligt hög grad måste kunna bevisa att de åtgärder medlemmen vill göra riskerar leda till skada eller olägenhet för att ha rätt att neka åtgärden, men att medlemmen bär risken för att underlaget som beslutet bedöms på är tillräckligt.

Gränsdragning avseende lägenhetens gränser – ett ytterligare hinder för tillstånd

En grundläggande bedömning som måste göras inför en planerad förändring i bostaden är om åtgärderna som bostasdrättshavaren vill utföra ligger i eller utanför lägenheten. Regelverket som beskrivs ovan syftar till förändringar som avser sådant som utgör en del av och ligger i lägenheten. En bostadsrätthavare behöver således alltid ett godkännande från föreningen för att utföra förändringar som innefattar förändringar av delar som inte är en del av den egna lägenheten. Och bostadsrättföreningen har som utgångspunkt rätt att neka alla ingrepp som avser delar av byggnaden som inte är en del av lägenheten.

Vad som tillhör lägenheten kan i vissa fall vara svårt att avgöra och är ofta anledning till oenighet i fall där denna gränsdragning är avgörande för en bostadsrättshavares möjlighet att genomföra sin drömrenovering. Ämnet kommer inte avhandlas i detalj här men en bostadsrättshavare kan inte utgå från att allt som är synligt i lägenhet är en del av densamma. Det gäller i synnerhet för avloppsstammar och andra ledningar för avlopp, vatten och ventilation som är tillgängliga från lägenheten men löper genom byggnaden.

Då bostadsrättslagen inte ger ett precist svar om var gränsen för vad lägenheten i varje given situationen går så har lagstiftaren i viss mån överlämnat det till bostadsrättsföreningarna att definiera vad som ingår i lägenheten sina stadgar. En fingervisning om vad som utgör en del av lägenheten är vem som har underhållsansvaret enligt stadgarna samt vad som är naturligt givet installationernas tekniska egenskaper, dess åtkomlighet m.m. Ofta behöver en sammanvägd bedömning göras. Bostadsrättshavare bör vara försiktiga när det kommer till att själva göra denna bedömning eftersom det är stora risker förknippat med att genomföra åtgärder utanför den egna lägenheten.

Vad gör man om man inte får styrelsens godkännande?

Den bostadsrättshavare som är missnöjd över att inte ha fått styrelsens tillstånd till planerade renoveringsåtgärder eller som anser att styrelsens skäl för sin vägran inte är objektivt godtagbara har några alternativ.

Ett alternativ är att lägga renoveringsplanerna på is. Ett andra alternativ är att inte bry sig om styrelsen och renovera ändå. En väg som inte är att rekommendera. Enligt tidigare lagstiftning kunde en bostadrättshavare vid tvist efter en otillåten förändring framför allt riskera att tvingas återställa lägenheten. Detta medförde riskfyllda processer som ofta innefattande stor ekonomisk fallhöjd.

Sedan den 1 januari 2023 är emellertid otillåtna åtgärder lägenhet grund för förverkande och uppsägning: uppsägning får ske ”om bostadsrättshavaren utan behövligt tillstånd en åtgärd som anges i 7 § första eller andra stycket.”. Bostadsrättshavaren ska dock först ges möjlighet att vidta rättelse och rör det sig om en förändring i lägenheten som bedöms som ”ringa” utgör detta inte uppsägningsgrund. Risken att sägas upp och/eller att tvingas återställa lägenheten är alltså något varje medlem måste ha i åtanke om renoveringar görs utan uttryckligt godkännande av föreningen. Ett sista alternativ är att ansöka om hyresnämndens tillstånd.

Prövning i hyresnämnd

En bostadsrättshavare som är missnöjd med styrelsens beslut kan numera begära att hyresnämnden prövar frågan. Innan denna lagändring låg det på bostadsrättshavaren att stämma in föreningen till tingsrätten. En sådan process tar lång tid och är dyr. En prövning i hyresnämnden blir billigare då vardera parten som utgångspunkt står för sina egna ombudskostnader.

Viktigt att ha i åtanke vid en tillståndsprocess i hyresnämnden är att det ligger på bostadsrättshavaren att för hyresnämnden presentera tillräckligt underlag för att hyresnämnden ska kunna bedöma om det finns skäl att vägra tillstånd. Många ansökningar avslås just pga. att bostadsrättshavaren inte presenterat tillräckligt underlag.

Hur bör man som bostadsrättshavare agera inför en ansökan om tillstånd?

Numera bör den som vill gör en mer påtaglig förändring i sin bostadsrätt utgå från att tillstånd krävs. Vid tveksamhet, se till att noggrant läsa stadgarna och konsultera vid behov en specialiserad bostadsjurist.

Fråga styrelsen om vad som juridiskt tillhör lägenheten. Börja aldrig bygga utan skriftligt beslut /tillstånd från styrelse eller hyresnämnd/hovrätt.

Att renovera först och fråga sen kan bli den dyraste affären du gör i din bostadskarriär.

Text: Juristjouren

Bild: Colorbox

Svenska bostadsrättsföreningar är attraktiva måltavlor för ekonomisk brottslighet. Brf:er hanterar stora summor pengar och 2019 omsatte Sveriges drygt 24 500 bostadsrättsföreningar drygt 120 miljarder kronor. Men hur stor är egentligen förekomsten av brott? Nu har Brottsförebyggande rådet (Brå) låtit genomföra en enkätundersökning på området. Totalt deltog 1 518 brf:er i undersökningen. Av dessa uppgav 7 procent att de utsattes för någon form av ekonomisk brottslighet under 2025.

Vanligast förekommande var olika typer av fakturabedrägerier (4,6 procent), bedrägeri via social manipulation (2,1 procent) och utpressningsförsök (0,7 procent). Social manipulation innebär att bedragaren spelar på psykologiska faktorer hos mottagaren för att få denne att lämna ifrån sig känslig information. Du kan läsa mer om metoden hos Stöldskyddsföreningen.

Få brf:er som utsattes för fakturabedrägerier blev dock av med pengar. Sex föreningar lurades att betala bluffakturor, medan två föreningar förlorade pengar eller känslig information på grund av social manipulation. Denna bedrägerimetod förekommer främst via e-post.

Enligt Brå är det mycket ovanligt med brott av karaktären trolöshet mot huvudman eller förskingring. Utpressnings- eller mutförsök är också mycket sällan förekommande. Myndigheten noterar dock att ett mörkertal är troligt, vilket beror på att bostadsrättsföreningarna inte alltid vet om att de faktiskt utsatts.

Undersökningen tittade även på bostadsrättsföreningarnas sårbarhet för brott. Då sattes ett antal sårbarhetsfaktorer i relation till brf:ernas storlek:

• Bland små föreningar (upp till 12 lägenheter) är sårbarheten högst när ekonomiska rutiner saknas eller inte följs.
• I stora föreningar (fler än 100 lägenheter) är en eller flera externa ledamöter den högsta sårbarhetsfaktorn.
• Bristande kontinuitet och lågt engagemang i styrelsen gör främst små och medelstora (13-99 lägenheter) föreningar sårbara.

I en slutkommentar skriver Brå om statistiken att "eftersom det inte är ett slumpmässigt urval bör resultaten på aggregerad nivå inte generaliseras till samtliga föreningar i Sverige."

 Skydda er bostadsrättsförening mot bedrägerier

Ekonomiska bedrägerier mot bostadsrättsföreningar ökar. För styrelser är det viktigare än någonsin med tydliga rutiner och aktiv riskhantering. Det gäller att förebygga, upptäcka och agera innan föreningen drabbas.

Så minskar ni sårbarheten

1. Bygg upp robusta rutiner och intern kontroll

En starkt bidragande orsak till att föreningar utsätts för ekonomisk brottslighet är digitala betallösningar som utnyttjas av brottslingar. Det är viktigt att vara vaksam på ovanliga eller otydliga betalningar. Med tydliga rutiner och kontroller att fakturor och utbetalningar stämmer överens med utfört arbete, blir det svårare för brottslingar att lyckas.

 2. Säkra upphandlingar och öka kunskapen

För att bygga ett starkt skydd behöver styrelsen arbeta systematiskt med upphandlingar, uthyrning av lokaler och dokumentation av beslut. Säkerställ rätt kompetens vid större entreprenader. Utbildning är också viktigt, både för att höja kunskapen och för att skapa en kultur där man hjälper varandra att undvika misstag. 

3. Inför dubbel attest

Sårbarheten kan vara hög i den löpande fakturahanteringen. När enbart en person attesterar en betalning ökar risken för misstag eller medvetna fel. En enkel och förebyggande åtgärd är att införa dubbel attest. Genom att införa dubbel attest minskar föreningen sin sårbar­­het avsevärt och ökar transparensen, vilket även stärker förtroendet för ekonomihanteringen bland medlemmarna.

4. Tydliggör ansvarsfördelning och säkra god dokumentation

Med tydlig ansvarsfördelning inom styrelsen minskar risken för maktkoncentration, och insynen i ekonomin ökar. Det minskar risken för att en och samma person har kontroll under lång tid. Det gör det också lättare att upptäcka fel, brister eller medvetna oegentligheter.

5. Ta hjälp för att stärka ert skydd 

Text: HSB

Foto: Colorbox

För de som hyrt ut sin privatbostad kan relevanta uppgifter saknas i den förtryckta deklarationen. Myndigheten Skatteverket uppmanar därför berörda att dubbelkolla detta. 

Personer som hyrt ut sin privatbostad ifjol kan nu behöva deklarera eventuell vinst. Uppgifter från digitala uthyrningsplattformar rapporteras in till Skatteverket, men syns inte alltid i den förtryckta deklarationen och de som berörs uppmanas därför att kontrollera detta. Det skriver myndigheten i ett pressmeddelande.

– Har du haft en inkomst på max 40 000 kronor på uthyrning av privatbostad behöver du inte fundera över att deklarera inkomsten. Men har du haft större inkomster än så behöver du sätta dig in i reglerna, som är olika beroende på om du hyrt ut hus eller lägenhet, säger Skatteverkets deklarationsexpert Johan Schauman i pressmeddelandet. 

Gäller det uthyrning av en bostadsrätt får avdrag göras för månadskostnaden till bostadsrättsföreningen, men bara för aktuell tidsperiod och för den del av lägenheten som varit uthyrd. 

I Skatteverkets årliga kontroller i kategorin bostadsuthyrning har myndigheten noterat att många inlämnade deklarationer behöver justeras. 

– Vi ser att många missar att deklarera sin uthyrning eller missförstår reglerna. Men med Skatteverkets beräkningshjälp är det enkelt att ta reda på om uthyrningen ska deklareras, tillägger Johan Schauman.

Källa: Bostadsrättsnytt

Efter majoritetsbeslut skulle en bostadsrättsförening installera en trapphiss i sitt hus i Stockholm, men tingsrätten stoppade det då förändringen ansågs kunna påverka bostädernas värde negativt.

Stockholms tingsrätt har upphävt en bostadsrättsförenings beslut om att installera en trapphiss i sitt byggnadsminnesförklarade flerbostadshus, Whitlockska huset, på Östermalm i Stockholm. I fastigheten finns elva bostadsrätter, men ingen hiss.

Styrelsen hade föreslagit att en hopfällbar plattformshiss skulle monteras i trapphuset och länsstyrelsen gav 2023 tillstånd till åtgärden i enlighet med kulturmiljölagen.

Vid en extra föreningsstämma röstade en enkel majoritet av föreningens medlemmar för installationen. Tre bostadsrättshavare vände sig därefter till tingsrätten och yrkade att stämmobeslutet skulle upphävas. De anförde bland annat att installationen av trapphissen skulle förändra den estetiska miljön samt kunna påverka lägenheternas värde negativt.

Tingsrätten konstaterar i sin dom att beslut om väsentliga förändringar i en brf normalt kan fattas med enkel majoritet, men att kvalificerad majoritet exempelvis krävs när förändringar i gemensamma utrymmen riskerar att göra lägenheter mindre attraktiva eller påverka deras värde. Enligt domstolen fungerar denna bestämmelse som en skyddsregel för bostadsrättshavare.

I det aktuella fallet fäste tingsrätten särskild vikt vid att den aktuella fastigheten är byggnadsminnesförklarad och att trapphuset har betydande kulturhistoriska värden.

Domstolen konstaterade att hissinstallationen skulle innebära en fysisk och estetisk förändring av gemensamma utrymmen som alla bostadsrättshavare disponerar. Enligt tingsrätten kunde förändringen påverka bostadsrätternas attraktivitet och därmed deras värde.

Sammantaget bedömde domstolen att beslutet borde ha fattats med kvalificerad majoritet eftersom bostadsrättslagens skyddsregel ansågs vara tillämplig.

Kort om enkel eller kvalificerad majoritet

För att uppnå enkel majoritet krävs mer än hälften av de avgivna rösterna, medan det för kvalificerad majoritet behövs att minst två tredjedelar av de röstande vid stämman gått med på beslutet. För att ett beslut som kräver kvalificerad majoritet ska vara giltigt måste det också ha godkänts av hyresnämnden. 

Ur domen:
“Beslut som innebär väsentliga förändringar av en bostadsrättsförenings hus ska enligt 9 kap. 15 § BRL fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Som huvudregel gäller för sådana beslut den mening som fått mer än hälften av de avgivna rösterna, dvs. ett enkelt majoritetskrav (9 kap. 14 § BRL och 6 kap. 33 § EFL).”

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Trots nedgången pekar prognoserna på att ränteläget vänder upp igen de kommande åren vilket kan sätta press på avgifterna. Räntekostnaderna motsvarar idag cirka 22 procent av årsavgiften i en genomsnittlig bostadsrättsförening. Samtidigt är räntenivån fortsatt väsentligt högre än för tre år sedan.

– Vi ser nu en viss nedgång i snitträntan, men bostadsrättsföreningars räntor är trögrörliga. Många lån är bundna och effekterna av tidigare ränteförändringar slår igenom med fördröjning, säger Jonas Gustavsson, chefsekonom på Nabo.

Rörliga räntor är åter lägre än bundna räntor i snitt. Hela 62 procent av lånevolymen har rörlig ränta eller kortare än ett års bindningstid, medan andelen äldre lågräntelån nu är under 10 procent. Det gör många föreningar mer känsliga för framtida ränteuppgångar, särskilt i Stockholm där andelen rörliga och korta bindningstider är hög.

Små och högt belånade föreningar betalar mer

Rapporten visar tydliga ränteskillnader. Mindre föreningar och föreningar med låg total lånevolym betalar generellt högre ränta. Även skuldsättningen påverkar villkoren – över 10 000 kronor i skuld per kvadratmeter innebär i genomsnitt högre ränta. Den genomsnittliga skulden uppgår till 6 221 kronor per kvadratmeter och har stigit svagt jämfört med tidigare år.

Lågt sparande kan bli en risk

Bostadsrättsföreningars fasta amortering uppgår i genomsnitt till 47 kronor per kvadratmeter och år, vilket motsvarar cirka 15 procent av sparbehovet. Kombinationen av låg amortering och hög andel rörliga lån innebär en ökad sårbarhet när ränteläget förändras.

– Föreningar med lågt sparande och hög skuldsättning riskerar att hamna i en situation där avgiftshöjningar blir svåra att undvika, säger Jonas Gustavsson.

Räntorna väntas stiga igen

Enligt Nabos bedömning väntas styrränta och marknadsräntor stiga igen i takt med att inflationen stabiliseras och omvärldsläget förblir osäkert. För bostadsrättsföreningar innebär det att den nuvarande räntenedgången sannolikt är tillfällig.

Text: Nabo

Bild: Colourbox

Vår ordförande Staffan Teste medverkade i TV4-nyheterna den 1 april med anledning av att flera bostadsrättsföreningar utsatts för bedrägerier och bland annat tömts på pengar. Efter att detta granskats så ställs nu krav på lagändringar. Cirka 3 minuter in i inslaget hittar du Staffans medverkan.

LÄNK till TV4-nyheterna

En bostadsrätt till salu i Stockholm hade enligt annonsen en fungerande öppen spis, men efter försäljning orsakade spisen rökutveckling i bostaden. Stockholms tingsrätt har gett köparna rätt till prisavdrag trots att felet konstaterades utanför lägenheten.

Köpare av en bostadsrätt i Vasastan, Stockholms innerstad, har fått rätt till prisavdrag efter att en öppen spis som marknadsförts som fungerande visat sig vara obrukbar. I domskälen konstaterar Stockholms tingsrätt att bostadsrätten var behäftad med fel, trots att orsaken till problemet var en förträngning i en rökkanal lokaliserad “utanför och ovanför” lägenheten. “Av utredningen har framgått att förträngningen i rökkanalen är belägen i höjd med golvet på lägenheterna tre trappor upp i byggnaden, medan den överlåtna bostadsrättslägenheten finns en trappa upp.”

Vidare framhåller tingsrätten att bostadsrätten som sålts, oavsett detta, avvikit från vad som avtalats. “Att den öppna spisens bristande funktionsduglighet beror på ett förhållande hänförligt till rökkanalen som är utanför och ovanför lägenheten, innebär inte att lägenheten inte avviker från vad som avtalats och de uppgifter som lämnades före köpet, nämligen att den öppna spisen var fungerade.”

Tingsrättens sammantagna bedömning blev att det inte gick att elda i den öppna spisen eftersom rök trängde in i lägenheten, samt att det av marknadsföringen framgick att bostaden skulle ha en fungerande öppen spis, bland annat genom objektsbeskrivningen och bilder där en tänd brasa syntes i spisen. Domstolen ansåg därför att bostadsrätten avvek från vad som avtalats och från de uppgifter som lämnats inför köpet.

Säljarna hänvisade i sin talan till att rökkanalen enligt stadgarna var bostadsrättsföreningens ansvar. Tingsrätten ansåg dock att detta inte förändrade bedömningen att bostadsrätten var behäftad med fel i förhållande till vad som avtalats. Domstolen ansåg också att säljarna måste ha känt till problemen eftersom information om rökkanalerna tidigare delats ut till medlemmarna i föreningen.

Försäljningen av bostadsrätten skedde i november 2022 och reklamationen gjordes i augusti 2023. Trots att bostadsrätten sålts i befintligt skick och köparna inte undersökt spisen innan förvärvet, ansåg tingsrätten att de haft rätt att förlita sig på de uppgifter som lämnats inför köpet.

Köparna ansågs också ha reklamerat felet inom skälig tid eftersom de först försökt få klarhet i om bostadsrättsföreningen skulle åtgärda problemet. Tingsrätten hänvisade bland annat till att reklamationsfristen kan förlängas i fall då en köpare haft anledning att anlita sakkunniga för att bedöma felet.

När det gäller ersättningen bedömde tingsrätten att en obrukbar öppen spis rimligen kunde minska lägenhetens värde med omkring 200 000 kronor, och gav därför köparna rätt till ett prisavdrag motsvarande det beloppet.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

Fortsatt oklart vad som gäller för fastighetsägare. Regeringen kommer att tillsätta en utredning om den så kallade parkeringsmomsen. Samtidigt är det oklart vad som sker om inte utredningen är klar när Skatteverkets nya tolkning börjar gälla 1 oktober 2026. 

Skatteverket ändrar tolkning av momsregler för parkeringar

I september 2025 ändrade Skatteverket sin tolkning av momsreglerna för parkering i anslutning till bostäder och lokaler. Den nya bedömningen innebär att parkering ska vara momspliktig om hyresgästen kan välja bort parkeringsplatsen i sitt hyresavtal. Skatteverket menar därför att fastighetsägare från den 1 oktober 2026 ska ta ut moms på parkering som hyrs ut till hyresgäster.

Detta innebär en stor förändring jämfört med tidigare praxis. Under mer än 30 år har parkering i anslutning till bostäder eller lokaler i många fall betraktats som en del av den momsbefriade fastighetsuthyrningen. Den nya tolkningen har därför skapat frågor hos många fastighetsägare, till exempel:

• Hur ska parkering i befintliga hyresavtal hanteras?

• Hur påverkas hyror och avgifter för hyresgäster?

• Vilka administrativa förändringar krävs i redovisningen?

Regeringen vill utreda parkeringsmoms

Frågan om parkeringsmoms har nu även lyfts politiskt. Under en interpellationsdebatt i riksdagen den 13 mars 2026 meddelade finansminister Elisabeth Svantesson att Tidöregeringen motsätter sig ökade kostnader för bilägare och att regeringen planerar att tillsätta en särskild utredning som ska se över frågan om moms på parkering. Direktiven till utredningen håller just nu på att tas fram inom Regeringskansliet. Utredningen hinner sannolikt inte klart innan Skatteverket börjar tillämpa sitt nya synsätt.

Finansministern understryker att regeringen vill säkerställa att parkeringsmomsen inte ska drabba hyresgäster när reglerna börjar tillämpas den 1 oktober 2026. Exakt hur detta ska lösas i praktiken är dock fortfarande oklart.

Text: Fastighetsägarna

Foto: Colourbox

Det kan bo människor med många olika vanor i en bostadsrättsförening och det är vanligt att grannar anser sig bli störda av varandra. Det är viktigt att man som boende inser att människor måste få leva ett normalt liv i sin lägenhet. Dit kan man räkna att barn vaknar tidigt på morgonen och häller ut lego på golvet eller att grannen har fest någon gång då och då. Men hur ska då styrelsen agera vid klagomål och vad räknas egentligen som en störning?

 Ska styrelsen agera vid störningar?

Styrelsen ska vara den första instansen som gör en gränsdragningsbedömning för att bestämma om det rör sig om en störning eller inte. Det bör finnas en tydlig rutin för hur det ska gå till väga. Det är viktigt att fundera på störningen ur de boendes perspektiv. Ibland kan saker upplevas som störande även om det rent juridiskt inte är en störning. Då får styrelsen försöka lösa det genom att ha ett samtal med den som stör eller den som anser sig bli störd. Är det en störning så är styrelsen skyldig att ta ärendet vidare. Om det inte rör sig om en störning så bör styrelsen inte agera.

Vad räknas som störningar?

– En vanligt förekommande störning är att en boende spelar hög musik lite för ofta på kvällarna. Det är tillåtet att ha fest då och då men inte att regelbundet spela hög musik eller att det ofta rör sig berusade gäster i trapphuset. En störning kan även vara att till exempel bygga om i lägenheten sent på kvällen eller att ett par ofta bråkar och skriker, säger Karolina Sandahl, fastighetsjurist hos Fastighetsägarna Service.

Hur tar man reda på om det är en störning?

Det finns lite olika hjälpmedel för att ta reda på om det faktiskt rör sig om en störning. Om det är möjligt så kan någon från styrelsen gå och lyssna när störningen håller på men det är inte alltid rimligt att begära det. Då kan det vara en bra idé att anlita en störningsjour som de boende kan ringa till mitt i natten istället för till styrelsen. Oftast kan störningsjouren lämna en rapport av händelsen som går att använda som bevismaterial om det skulle gå så långt att det behövs. De kan också ibland hjälpa till att lugna ned vid en eventuell konflikt.

Styrelsen kan även dela ut lappar till de boende runt om den berörda lägenheten och be dem fylla i när, var, och hur störningarna sker. Om det bara är en person som upplever att det är en störning så kan det vara en ovanligt känslig person. Om många upplever en störning så är det troligt att det är en störning.

 Hur ska styrelsen hantera en bekräftad störning?

När det väl har konstaterats att det rör sig om en störning är det viktigt att först och främst prata med den som orsakar störningarna. Om det inte hjälper måste styrelsen skicka en rättelseanmodan till den boende som ska innehålla en beskrivning av vad det är som den boende har gjort som är störande och att denne kan bli uppsagd från sin lägenhet om störningen fortsätter. Det låter allvarligt men det är viktigt att vara rak och tydlig så att det inte finns chans för några missförstånd. Styrelsen måste även underrätta socialnämnden om att det har skickats en rättelseanmodan till den boende så att de har möjlighet att gå in och hjälpa till om det rör sig om sociala problem.

Styrelsen måste kunna bevisa att de har skickat detta både till bostadsrättsinnehavaren och till socialnämnden och därför ska rättelseanmodan skickas med rekommenderad post. Det är bra att även skicka ett vanligt brev ifall det rekommenderade brevet inte blir löses ut.

Om styrelsen inte upprättat en anmodan om rättelse tidigare är det en god idé att ta hjälp av en fastighetsjurist eftersom det finns formkrav på hur den ska se ut. Blir det fel så börjar processen om från början och det kan vara tråkigt att tappa tid om det känns angeläget att lösa problemet. Ifall den som blir uppsagd bestrider rättelseanmodan så går ärendet till domstol och då bör styrelsen absolut anlita en jurist som kan hjälpa till att värdera bevisningen och lägga fram ens talan i domstolen.

Vad händer om den boende inte upphör med störningarna?

Det är en god idé att fortsätta utredningen även efter det att rättelseanmodan har skickats. Ändras inte beteendet finns det inget annat alternativ än att säga upp personen som stör. Det går att backa ut ur en uppsägningsprocess om styrelsen anser att personen kommer att ändra sig. Störningar leder oftast inte till uppsägning, i många fall går det att lösa på annat sätt.

Om det blir fråga om uppsägning så kan det bli en tvångsförsäljning av den boendes lägenhet. Ofta kan man dock komma överens och till exempel säga att den boende själv får sälja lägenheten om det görs inom en viss tid.

Text: Fastighetsägarna

Bilder: Colourbox

Tillgång till vatten är en av de viktigaste delarna i hemberedskapen. Brist på vatten blir snabbt mer allvarligt än brist på mat, eftersom vatten behövs både för dryck, matlagning och grundläggande hygien. För den som bor i bostadsrätt är det därför klokt att ha en plan för hur hushållet klarar sig om det plötsligt inte kommer vatten ur kranen.

Hur mycket vatten behövs?

En vuxen person behöver ungefär 3–5 liter vatten per dygn för dryck, matlagning och enkel hygien. Har hushållet husdjur behövs även vatten till dem. Att lagra stora mängder hemma kan vara svårt men även ett mindre förråd gör stor skillnad.

Bygg upp ett enkelt vattenförråd hemma

Ett bra första steg är att ha rena dunkar eller andra behållare som är avsedda för dricksvatten. Fyll dem med vatten av god kvalitet, till exempel kommunalt dricksvatten, och förvara dem mörkt och så svalt som möjligt. Vatten på flaska från butik kan också vara ett bra komplement.

Det går inte att säga exakt hur länge vatten håller i dunk eftersom det beror på förvaring och behållare. En praktisk rutin är att kontrollera vattnet någon gång per år och byta ut det vid behov, till exempel genom att använda det till bevattning.

PET-flaskor i frysen 

Ett enkelt sätt att stärka beredskapen är att frysa in vatten i rena PET-flaskor. De fungerar både som reservdricksvatten och som kylklampar som hjälper frysen att hålla kylan längre vid strömavbrott. Flaskorna ska inte fyllas helt eftersom de annars kan spricka när vattnet fryser.

Om vattnet försvinner ur kranen

Vid strömavbrott kan vattenpumpar sluta fungera efter en tid. Då är det bra att snabbt tappa upp vatten medan det fortfarande finns tillgång, både till hushållet och eventuella husdjur. Om vattenbrist uppstår under en längre period kan kommunen ställa ut vattentankar på särskilda platser. Då behöver hushållen hämta vatten i egna kärl och mängderna kan vara begränsade för att vattnet ska räcka till många.

Koka vatten vid osäker kvalitet

I krissituationer är förorenat vatten en vanlig orsak till mag- och tarmsjukdomar. Vatten som hämtas från naturen eller vatten som misstänks vara förorenat ska därför kokas innan det används till dryck eller matlagning. Koka vattnet tills det bubblar kraftigt. Då dör bakterier, virus och parasiter. Det finns även vattenreningstabletter och filter men de skyddar inte alltid mot kemiska föroreningar.

Extra viktigt i bostadsrättsföreningar

I en brf kan det vara hjälpsamt att tänka igenom beredskapen både på hushållsnivå och i föreningen. Det kan till exempel handla om information till boende, var vatten kan hämtas och hur grannar kan hjälpa varandra vid längre störningar. Den egna beredskapen i varje lägenhet är grunden men samarbete i huset kan göra stor skillnad.

Checklista: vatten hemma

Ett enkelt vattenförråd kan bestå av:

• dunkar (gärna med tappkran)
• flaskor
• hinkar med lock
• PET-flaskor med fryst vatten (inte fyllda ända upp)
• mineralvatten eller annan dryck med lång hållbarhet
• möjlighet att koka vatten

Preppa vatten med liten budget

Vattenberedskap behöver inte bli dyr. Några enkla sätt att komma igång är att rengöra PET-flaskor och fylla med vatten istället för att panta direkt eller att köpa några flaskor vatten när det är kampanjpris. Ha gärna en enkel hink med lock för att kunna hämta vatten och komplettera med drycker som har lång hållbarhet.

Källa: MCF 

Foto: Ann Hedlund

En konflikt som uppstod i ett trapphus till en brf i samband med renoveringsarbeten ledde till att ett par med en bostadsrätt i huset, dömdes för ofredande respektive olaga hot. Tingsrätten har nu ålagt dem att avflytta från sin lägenhet. 

Stockholms tingsrätt har beslutat att ett par, tillika hälftenägare av en bostadsrätt, ska avflytta från sin etagelägenhet i Stockholmsstadsdelen Vasastan. Detta efter att de blivit uppsagda av bostadsrättsföreningen på grund av särskilt allvarliga störningar. Bakgrunden är två incidenter i föreningens trapphus under 2024 i samband med en konflikt kopplad till renoveringsarbeten i en angränsande etagelägenhet.

Den ena bostadsrättshavaren dömdes för ofredande efter att ha dragit en granne i håret, vars lägenhet var under renovering. Den andra bostadsrättshavaren dömdes för olaga hot genom att ha uttalat att han skulle döda grannen samtidigt som han ska ha uppträtt hotfullt mot henne.

Föreningen sade efter incidenterna upp bostadsrättshavarna till omedelbar avflyttning med stöd av bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i 7 kap. 18 och 20 §§ bostadsrättslagen.

I sin dom i målet rörande avhysning konstaterar tingsrätten att våld, eller hot om våld, mot annan som bor i fastigheten kan utgöra särskilt allvarliga störningar. Tingsrätten framhåller samtidigt att förlust av bostad är en mycket ingripande åtgärd och att möjligheten att förverka nyttjanderätten utan rättelseanmaning ska tillämpas restriktivt.

Vid en samlad bedömning fann domstolen att det ofredande och olaga hot som bostadsrättshavarna dömts för, var för sig eller tillsammans, utgjorde särskilt allvarliga störningar i bostadsrättslagens mening. Invändningar om provokation till följd av renoveringsarbeten, bristande avisering eller att styrelsen eventuellt förhållit sig passiv ansågs inte påverka den bedömningen.

Inte heller uppgifter om sjukdom eller att ersättning erbjudits förändrade domstolens slutsats.

Bostadsrättshavarna ålades att genast avflytta från sin lägenhet.

Ur tingsrättens redogörelse för parets beskrivning av utförda renoveringsarbeten, som uppgavs ha pågått i flera omgångar under åren 2021–2024:
“Renoveringsarbetena har inkluderat bilning i flera timmar i olika omgångar utan att Paret aviserats i förväg. Bilningen har utförts med tryckluft och ett hackande spett som slagit sönder betongen och som medfört kraftigt och öronbedövande ljud.”

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Två bröder, båda fastighetsmäklare, lurade en 87-årig kvinna i Stockholms innerstad att sälja sin bostadsrätt från sekelskiftet till en av dem. Priset sattes långt under marknadsvärdet, rapporterar SR. 

En fastighetsmäklare övertalade en 87-årig kvinna att sälja sin sekelskifteslägenhet, belägen på Kungsholmen i Stockholm, till hans bror som också var fastighetsmäklare. Bostadsrättten med två rum och kök samt balkong, ska ha sålts till ett kraftigt underpris. Det rapporterar Sveriges Radio (SR) P4 Stockholm.  

Mannens försök att övertala kvinnan att genomföra försäljningen uppges ha pågått under en längre tid. 

– Nej men han malde ju ner mig, så att jag själv tappade tron. Jag kände mig fångad. Jag trodde ju inte att det fanns någon annan utväg, säger kvinnan till P4 Stockholm.

Det hela ska ha börjat med att kvinnan bett om en värdering av sin bostad. Lägenheten finns på en av stadsdelens dyrare adresser, har en takhöjd på tre meter samt tidsenliga detaljer i form av stuckatur och finsnickeri.

Mäklaren hävdade att bostadsrätten skulle vara svårsåld, men sökte ändå aktivt kontakt med kvinnan löpande under flera år. 

Enligt inslaget ska det sedan ha gått till så att den ena av bröderna riggade en försäljning av lägenheten till den andra. Priset sattes flera miljoner kronor under marknadsvärdet. Kvinnan köpte en ny bostad i Hälsingland och kände sig pressad att sälja. En kvinnlig kollega från samma firma som en av bröderna anges som fastighetsmäklare på kontraktet.

Dock anar ordföranden och styrelsen i aktuell bostadsrättsförening oråd.

– Vi tror att det här är en sorts bedrägeri då som har ägt rum här, säger han till P4 Stockholm.

Därefter väljer ordföranden att gå upp till 87-åringen för att berätta vad de misstänker och i och med det sätts processen att reda ut saken i gång. En granne beskriver det som att mäklaren utsatte den äldre kvinnan för grooming. Styrelsen samlar in bevis och anmäler sedan de tre inblandade mäklarna till myndigheten Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) som väljer att inleda ett ärende. I samma veva fortsätter den ena brodern att pressa på för att få medlemskap i bostadsrättsföreningen beviljat.   

Två av mäklarna ska ha varit verksamma vid ett av kedjan Mäklarhusets kontor, vars vd ger följande kommentar till SR:
– Det här är ju förskräckligt alltså.

Vd:n ska ha fått information om vad som pågick under tiden som mäklarna utreddes av FMI och valde att ge dem sparken.
– Dom har brutit mot god mäklarsed och dom har gjort den här affären, om jag får säga, bakom ryggen på oss. Så är det, tillägger han i inslaget.

Det ska nu ha ingåtts ett nytt avtal om att avbryta lägenhetsförsäljningen.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Regeringen radar upp reformer som på olika sätt förändrar villkoren för landets bostadsrättsföreningar och boende – från mer generös andrahandsuthyrning och trygghetssatsningar till nya moms- och bolåneregler. Här är en genomgång av läget just nu.

 Förslag om utökade möjligheter till andrahandsuthyrning

Regeringen vill ändra regelverket för andrahandsuthyrning av bostadsrätter. I den lagrådsremiss som regeringen har presenterat ingår flera förändringar av reglerna för andrahandsuthyrning av bostadsrätter. Förslagen innebär bland annat att uthyrning ska kunna ske under längre tidsperioder och att privatpersoner ska kunna hyra ut upp till två bostäder samtidigt, med fri hyressättning som norm.

 Förslag om stärkt trygghet i bostadsrätter

Regeringens snabbspårsutredning Stärkt trygghet i bostadsrätter har presenterat förslag som ska ge bostadsrättsföreningar bättre möjligheter att motverka otrygghet och kriminalitet.

Förslagen innebär bland annat att en bostadsrätt ska kunna sägas upp även om brottsligheten sker på platser som ligger längre från själva bostaden än vad som tidigare varit möjligt. Våld, hot eller liknande handlingar som påverkar tryggheten i eller omkring föreningen ska kunna ligga till grund för uppsägning. Förslagen innebär också att bostadsrättsföreningars möjligheter att neka medlemskap skärps och förtydligas.

Momsreglerna vid uthyrning av parkeringsplatser ändras

Parkeringsplatser och garage som hyrs separat från bostaden ska beläggas med 25 procent moms. Det fastslog Skatteverket i ett nytt ställningstagande under hösten 2025. Det nya synsättet ska träda i kraft 1 oktober 2026 och påverkar såväl hyresgäster som bostadsrättshavare.

Bostadsrättsföreningar och hyresvärdar behöver se över sina nuvarande hyresavtal för p-platser till boende. Saknas momsklausul behöver avtalen med stor sannolikhet förhandlas om för att harmonisera med Skatteverkets nya synsätt. Dessutom behöver brf:er som i dagsläget inte är momsregistrerade och vill fortsätta hyra ut parkeringsplatser ansöka om momsregistrering hos Skatteverket. Kostnader relaterade till själva parkeringsplatserna kommer då att omfattas av avdragsmöjligheter.

Förslag om nya bolåneregler

Den 1 april föreslås bolånetaket höjas från 85 till 90 procent. Rent konkret innebär det att kravet på kontantinsats vid bostadsköp sänks, något som särskilt väntas underlätta för unga som vill in på bostadsmarknaden. Regeringen aviserar också att man planerar att slopa det så kallade skärpta amorteringskravet. Detta infördes 2018 och innebär att den som har bolån på över 4,5 gånger hushållets inkomst behöver amortera ytterligare en procent. Det ordinarie amorteringskravet om 1 procent för lån mellan 50-70 procent av priset samt 2 procent för lån överstigande 70 procent kvarstår.

K3-övergången

Övergången till K3‑regelverket innebär att bostadsrättsföreningar behöver gå över till mer omfattande och principbaserade redovisningsregler, bland annat med krav på komponentavskrivningar och mer detaljerade upplysningar i årsredovisningen, vilket ger en mer rättvisande bild av föreningens långsiktiga ekonomi. K3 börjar gälla för alla bostadsrättsföreningar från och med det räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Kontakta gärna din HSB-förening för mer information om hur ni hanterar övergången.

Fastighetsägare med skyddsrum ska enligt förslaget genomföra en förenklad kontroll om de får ett föreläggande från myndighet.

Ny lag om skyddsrum

I regeringens förslag till ny lag förtydligas att fastighetsägare och nyttjanderättshavare är skyldiga att ställa i ordning skyddsrum eller skyddade utrymmen vid höjd beredskap. Fastighetsägare med skyddsrum ska enligt förslaget genomföra en förenklad kontroll om de får ett föreläggande från myndighet. Kommunerna får samtidigt ansvar för att informera om vilka krav som gäller.

Enligt förslaget ska den som behöver vidta åtgärder för att förbättra ett skyddsrum ha rätt till skälig ersättning från staten. Detsamma gäller vid nybyggnation av skyddsrum, om sådana beslutas i området.

Lag om avgift för områdessamverkan

Regeringen har föreslagit en ny lag om avgift för områdessamverkan. Lagen ska ge möjlighet för organisationer som bedriver områdessamverkan att ta ut en avgift från fastighetsägare inom ett geografiskt avgränsat område. Förslaget avser samverkan i den byggda miljön där fastighetsägare och andra aktörer gemensamt analyserar behov och genomför åtgärder för att utveckla området. Åtgärderna kan bland annat syfta till att förebygga brott, öka tryggheten och stärka områdets attraktivitet.

Bostadsrättsregister

Lantmäteriet har i uppdrag av regeringen att inrätta ett register för alla bostadsrätter. I en lagrådsremiss föreslår regeringen att bostadsrättsföreningarna ska börja lämna information till registret från och med 2027. 

Ökade möjligheter till hemmaladdning av elfordon 

Ett lagförslag innebär att den som bor i bostadsrätt eller hyresrätt och enligt avtal har rätt att använda en bilparkeringsplats ska kunna begära att en laddningspunkt installeras vid platsen. Det är fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen som ansvarar för att installationen genomförs. Kostnaden ska dock bäras av den boende som begär laddningspunkten. Fastighetsägaren får endast avslå en begäran om det finns en så kallad befogad anledning.

Förslaget bygger på EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda och syftar till att underlätta omställningen till eldrivna fordon. De nya reglerna föreslås träda i kraft den 29 maj 2026. 

Fastighetsnära insamling

Fastighetsnära insamling av förpackningar ska gälla från och med den 1 januari 2027, efter övergångsperioden 2024-2026. Detta innebär att miljörummen i fastigheterna kan behöva ses över vad gäller utformning, yta och utrustning i takt med att kommunerna inför fastighetsnära insamling. Skyltning och sorteringsanvisningar behöver anpassas till de uppdaterade utsorteringskraven och till lokala kommunala lösningar.

Text: HSB

Bild: Colourbox

Regeringen har nu överlämnat en proposition om ett nationellt bostadsrättsregister till riksdagen. Detta enligt ett pressmeddelande från Lantmäteriet. 

Myndigheten Lantmäteriet har fått i uppdrag av regeringen att förbereda för ett nationellt bostadsrättsregister, något som Bostadsrättsnytt tidigare skrivit om. Genom ett sådant register ska konsumentskyddet kunna stärkas samtidigt som det kan förenkla för bankerna att använda bostadsrätter som pant.

Förslaget har varit ute på lagrådsremiss för juridisk granskning under vintern och nu i februari lämnade regeringen över en proposition till riksdagen om att upprätta ett nationellt bostadsrättsregister. Detta enligt ett pressmeddelande från Lantmäteriet.

Där framgår att lagändringarna som rör uppbyggnaden av ett sådant register är tänkta att börja gälla den första januari 2027 och registret beräknas vara klart om två till tre år. 

I registret ska det exempelvis finnas information om bostadsrättshavare, bostadsrättsföreningar och pantsättningar. 

– Ett bostadsrättsregister kommer att öka rättssäkerheten, stärka konsumentskyddet och bidra till en mer transparent bostads- och kreditmarknad. På sikt kan det förenkla vardagen för både privatpersoner, myndigheter och aktörer på marknaden, säger Dennis Lindén på Lantmäteriet i pressmeddelandet.

Registret uppges också kunna bli ett verktyg för brottsbekämpande myndigheter i sitt förebyggande och utredande arbete. 

Enligt myndigheten är målet ett successivt införande av registret och att det ska vara fullt operativt kring år 2030.

Nästa steg är alltså att låta riksdagen rösta om förslaget via den proposition som regeringen lämnat in om registret och om det går igenom blir det en ny lag. Av information på riksdagens webbplats framgår att civilutskottet har fram till den tredje mars i år på sig att bereda ärendet tillsammans med inkomna följdmotioner från riksdagsledamöter.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Svea hovrätt ändrar hyresnämndens beslut och avslår en ansökan om medlemskap i en brf i Stockholm, då kravet på permanent boende i lägenheten inte ansågs vara uppfyllt.

Nyligen prövade Svea hovrätt en tvist mellan en bostadsrättsförening på Kungsholmen i Stockholm och en privatperson som genom gåva förvärvat en bostadsrätt i föreningen, där frågan i målet var om förvärvaren hade rätt till medlemskap trots att föreningen ansåg att han inte bodde permanent i lägenheten.

Bostadsrättsföreningen motsatte sig medlemskap med hänvisning till dess stadgar, som kräver att medlemmen för egen del ska bosätta sig permanent i lägenheten, och gjorde gällande att förvärvaren inte var bosatt där utan hade sina huvudsakliga intressen på annan ort.

Hyresnämnden i Stockholm var första instans att pröva frågan och beviljade medlemskap efter att ha fäst stor vikt vid förvärvarens egna uppgifter som lämnats under sanningsförsäkran; att han bodde i lägenheten och hade för avsikt att bosätta sig där permanent.

Förvärvaren uppgav bland annat att han bor i lägenheten och att hans ambition är att pensionera sig i Stockholm tillsammans med sin fru.

Vid sin bedömning beaktade hyresnämnden även att förvärvaren uppgett att han successivt avvecklat tidigare engagemang, att han inte längre hade uppdrag utomlands samt att han åtminstone tidvis hade brukat lägenheten tillsammans med sin mor.

Hyresnämnden ansåg vidare att föreningens prövning av förvärvarens bosättningsavsikt hade gått längre än vad föreningen normalt gör vid medlemsprövningar och att denna till stor del grundats på historiska förhållanden.

Vid en sammantagen bedömning fann hyresnämnden därför att stadgarnas villkor om permanent bosättning var uppfyllda och att det inte framkommit något som innebar att föreningen inte skäligen borde godta förvärvaren som medlem.

Efter överklagande gjorde hovrätten en annan bedömning. Inledningsvis konstaterades att kravet på bosättning enligt stadgarna motsvarar ett krav på stadigvarande eller permanent boende i lägenheten.

I hovrätten breddades också utredningen genom tilläggsförhör med en styrelseledamot samt genom att ytterligare vittnen hördes, bland annat en person som tidigare varit bosatt på samma våningsplan som den aktuella lägenheten, samt en vän till förvärvaren.

Hovrätten fäste stor vikt vid föreningens utredning, som bestod av detaljerade vittnesuppgifter om vilka personer som faktiskt vistats i lägenheten under flera år.

Förvärvarens egna uppgifter om boendeförhållandena bedömdes som påtagligt knapphändiga, och hovrätten ansåg att vittnesuppgifterna gav anledning att ifrågasätta om lägenheten utgjorde hans huvudsakliga och permanenta bostad.

Vid en samlad bedömning fann hovrätten att kravet på permanent bosättning inte var uppfyllt och ändrade därför hyresnämndens beslut genom att avslå ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

Fastighetsbolaget Qressida Group är på väg att lansera en modell för en ny typ av bostadsrätt, kallad Folkrätt, där marken inte ägs av bostadsrättsföreningen utan arrenderas av Qressida som äger den. På detta sätt kan insatsen sänkas för den som vill köpa. Det står att läsa i Fastighetstidningen.

Upplägget beskrivs som ett alternativ för köpare som saknar möjlighet att ta stora lån, exempelvis yngre vuxna och nyanlända med lägre inkomster. Det första projektet av denna typ kommer innefatta 107 nyproducerade lägenheter i Kista, Stockholm Västerort, med planerad inflyttning 2028. I kalkylen anges priser från omkring 600 000 kronor för mindre lägenheter upp till cirka en miljon kronor för större, vilket motsvarar kvadratmeterpriser på 15 000–16 000 kronor.

I stället för bolån ska föreningens medlemmar betala en arrendeavgift för fastigheten, som för Kistaprojektet uppges uppgå till omkring 11 miljoner kronor årligen. För en lägenhet på 50 kvadratmeter uppges arrendeavgiften landa på runt 8 700 kronor i månaden. 

– Månadskostnaden blir ungefär densamma som för en vanlig bostadsrätt, men i stället för att köparen betalar till banken så betalar man till oss, säger Qressidas bolagsjurist Lev Maslyannikov till Fastighetstidningen.

Arrendeavtalet ska enligt tidningens artikel följa prisindex och löpa i 25 år, vilket beskrivs som den längsta tillåtna arrendetiden enligt lag.

– Intentionen är att avtalet förnyas när det löper ut, och är det så att vi säljer fastigheten till annan ägare så gäller avtalet även då, fortsätter Lev Maslyannikov.

Han tillägger att bostadsrättshavarna med denna modell själva kommer att äga sina lägenheter, samtidigt som Qressida innehar en andel i föreningen om 50 procent.  I de flesta bostadsrättsprojekt äger föreningen marken eller har tomträtt från kommun eller stat, medan Folkrätts upplägg innebär att marken arrenderas av en privat aktör, något som beskrivs som ovanligt. Den juridiska konsekvensen blir att byggnaden står på så kallad ofri grund, vilket enligt artikeln kan göra banker och finansinstitut osäkra på hur säkerheten ska bedömas vid utlåning.

Från bolagets sida framhålls dock att risken inte bedöms vara större än vid tomträtt via kommun eller staten. Bolaget lyfter till exempel fall där Statens Fastighetsverk äger marken och där andrahandsmarknaden fungerar.

– Händer något med fastigheten som leder till att föreningen tvingas lämna så står det i avtalet att de ska lösas ut till marknadsvärde, säger Lev Maslyannikov till Fastighetstidningen.

I samma artikel beskriver en fastighetsjurist konstruktionen som tveksam och menar att både föreningar och köpare kan få svårt att överblicka hur ekonomin och villkoren utvecklas över tid.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Tingsrätten har fastslagit att en fastighetsmäklare agerat grovt vårdslöst vid förmedling av nya bostadsrätter och förpliktar mäklaren att betala skadestånd på grund av ogiltiga upplåtelseavtal.

I en ny dom har Göteborgs tingsrätt slagit fast att en fastighetsmäklare agerat grovt vårdslöst vid förmedling av bostadsrätter i ett nyproduktionsprojekt och förpliktar mäklaren och mäklarbolaget att betala skadestånd till ett fastighetsbolag efter att upplåtelseavtal visat sig vara ogiltiga.

Fastighetsmäklaren anlitades för att teckna avtal med intressenter avseende sammanlagt tretton nyproducerade bostadsrätter, i ett projekt som bedrevs av ett fastighetsbolag och en bostadsrättsförening.

Under våren och sommaren 2021 undertecknade tretton intressenter upplåtelseavtal, men endast fem av dessa fullföljde senare sina köp. Enligt domen var samtliga upplåtelseavtal ogiltiga eftersom någon ekonomisk plan inte hade upprättats eller registrerats hos Bolagsverket vid tidpunkten för avtalens undertecknande.

Tingsrätten slog fast att det saknades lagliga förutsättningar för bostadsrättsföreningen att ta emot handpenningar och att föreningen inte hade rätt att förfoga över bostadsrätterna.

Domstolen bedömde att mäklaren brustit i sin skyldighet att kontrollera förfoganderätten, vilka åtgärder föreningen varit skyldig att vidta för att kunna förfoga över lägenheterna, samt att informera uppdragsgivarna om villkoren för bindande avtal.

Att som fastighetsmäklare medverka till upprättandet och undertecknandet av sådana lagstridiga avtal strider enligt tingsrätten på ett uppenbart sätt mot god fastighetsmäklarsed.

Med hänsyn till mäklarens yrkeserfarenhet och att hon fortsatt uppdraget trots osäkerheter kring avtalens laglighet, bedömde tingsrätten att vårdslösheten varit grov.

Mäklaren och mäklarbolaget förpliktades därmed att solidariskt betala skadestånd till fastighetsbolaget, dels för felaktigt debiterat mäklararvode, dels för ekonomiska följdskador som uppkommit till följd av att upplåtelseavtalen varit ogiltiga. Tingsrätten kom också fram till att mäklaren enligt uppdragsavtalet endast haft rätt till provision om bindande avtal träffats, vilket inte skedde för åtta av bostadsrätterna, men att arvode ändå fakturerats.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund