Skip to main content

Brottslig verksamhet i brf

ANN_0770.JPG

 

Vilka möjligheter har en bostadsrättsförening att säga upp en bostadsrättshavare som har kopplingar till kriminalitet? Utgångspunkten för medlemskap i en bostadsrättsförening är öppenhet. Av bostadsrättslagen framgår det att det är bostadsrättsföreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i deras stadgar och bestämmelserna i det andra kapitlet i bostadsrättslagen som avgör medlemskapsfrågan.

Huvudregeln är att medlemskap ska beviljas om villkoren för medlemskap i stadgarna är uppfyllda, och personen skäligen bör beviljas medlemskap. Att en person ”skäligen bör godtas” medför i vissa fall frågetecken kring hur fri bedömning kan vara. Med anledning av att varje medlemskapsprövning är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet är det svårt att dra en tydlig gräns för vad som skäligen bör godtas eller inte.
 
Ur praxis går det att utläsa att det är den sökandes förmåga att fullgöra sin ekonomiska förpliktelse gentemot bostadsrättsföreningen som huvudsakligen ska ligga till grund för bedömningen. Visst utrymme för bedömning av den sökandes personliga kvalifikationer finns, detta ska däremot användas varsamt.Att en sökande dömts för brott eller har släkt och vänner som kan förknippas med kriminella nätverk är ingenting som i regel ska utgöra ett hinder för medlemskap i en bostadsrättsförening.
 
Detta förutsätter självklart att övriga villkor för medlemskapet är uppfyllda.Bostadsrättsföreningen har inte heller rätt att begära ett utdrag ur belastningsregistret från en blivande bostadsrättshavare. Sådan brottslighet som skulle kunna påverka medlemskapsprövningen är om det finns ett tidigare brottsligt beteende kopplat till det tidigare boendet. Vilken typ av brott det är samt om det finns anledning att tro att den sökande kommer missköta sig i sitt boende har också betydelse för bedömningen.
 
Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är förverkad om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Att nyttjanderätten är förverkad innebär att föreningen är berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning.Några exempel på sådan verksamhet är otillåten spelverksamhet, olovlig dryckeshantering, illegal sprit- eller narkotikatillverkning, falskmynteriverksamhet, koppleri eller att lägenheten används som upplagsplats för stöldgods.
 
Någon möjlighet för bostadsrättshavaren att vidta rättelse finns inte, detta förutsätter att bostadsrättsföreningen utnyttjat uppsägningsrätten inom viss tid. En bostadsrättsförening som får kännedom om brottslig verksamhet kan välja mellan att säga upp bostadsrättshavaren inom två månader från det att föreningen fått kännedom om förhållandet eller inom två månader från det att det rättsliga förfarandet avslutats. Att det rättsliga förfarandet avslutas innebär att åklagaren beslutar om att inte åtala eller det finns en lagakraftvunnen dom.

Text: HSB

Stockholm: Länsstyrelsens beslut upphävs – brf måste klottersanera carport

COLOURBOX11234174_kopia.jpeg

 

En brf i Järfälla ålades av kommunen att klottersanera sin carport och överklagade föreläggandet till länsstyrelsen, som valde att gå på föreningens linje. Nyligen prövades frågan även i mark- och miljödomstolen där länsstyrelsens beslut upphävdes.

Våren 2023 beslutade miljö- och bygglovsnämnden i Järfälla kommun att med stöd i plan- och bygglagen (PBL), utfärda ett föreläggande mot en bostadsrättsförening i kommunen. I och med föreläggandet ålades föreningen, vid vite på 40 000 kronor, att sanera klotter på sin carports fasad senast inom fem månader.

Föreningen valde att överklaga föreläggandet till Länsstyrelsen Stockholm där beslutet upphävdes, bland annat med motiveringen att en del av PBL (åttonde kapitlet, paragraf 14) som nämnden åberopat inte var tillämpbar i det aktuella fallet. 

Miljö- och bygglovsnämnden överklagade därefter länsstyrelsens beslut till mark- och miljödomstolen vid Nacka tingsrätt som meddelade sin dom i januari 2024. I nämndens yrkande lyftes bland annat att klotter kan skapa otrygghet för medborgarna, samt att klottret i det aktuella fallet gör att utseendet på byggnaden strider mot detaljplanen. 

Det tillades också att länsstyrelsen beskrivit rättsläget i denna fråga som oklart och att nämnden därför efterfrågar praxis att förhålla sig till. Som rättslig utgångspunkt angavs plan- och bygglagens (PBL) åttonde kapitel, paragraf 14, som avser underhåll och varsamhet när det kommer till byggnadsverk. 

Föreningen hävdade dock att klottret på carporten varken stred mot detaljplanen eller mot PBL. Enligt lagen ska ett byggnadsverk hållas i vårdat skick och dess utformning ska bevaras, likaså byggnadens tekniska egenskaper. Föreningen uppgavs ha drabbats av skadegörelse i form av klotter på dess carport, vilket inte påverkat byggnadens skick och därmed utgör det inte heller bristande underhåll enligt PBL. 

Gällande detaljplanen så framhöll föreningen att carporten uppfyller kraven i planen trots klottret. Detta då området där byggnaden finns är avsett för bilparkering och klottret inte hindrar föreningens medlemmar från att använda det. Vidare hävdades att utformningen av carportens fasad förblivit oförändrad.

Att sanera klottret skulle enligt en offert som föreningen inhämtat kosta 225 060 kronor exklusive moms. Med anledning av det tyckte föreningen att det krav som nämnden ställt kändes oproportionerligt, speciellt då saneringen inte ingår i underhållsansvaret enligt PBL. 

Mark- och miljödomstolen gjorde bedömningen att ett byggnadsverk som förvanskats genom klotter, så som i det aktuella fallet, inte kan anses vara i ett vårdat skick eller ha underhållits för att bibehålla dess utseende. I och med det ansågs plan- och bygglagens åttonde kapitel, paragraf 14, som tillämplig i fallet. Det har därmed funnits lagstöd för nämndens föreläggande mot föreningen. 

Genom carportens väl synliga läge vid väg E18 har förändringen av byggnadens utseende inneburit en “förhållandevis stor omgivningspåverkan”, tillade domstolen. 

Vidare ansågs kostnaden för saneringen, enligt inhämtad offert, inte vara oskäligt hög för en bostadsrättsförening. I övrigt fann domstolen inga skäl att misstänka att föreningen inte skulle följa föreläggandet och därför beslutades att inte förena det med något vite. 

Enligt uppgift från Svea hovrätt har bostadsrättsföreningen valt att överklaga domen till Mark- och miljööverdomstolen.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Lagändringar om ombyggnation

COLOURBOX11753485_kopia.jpg

 

Den 1 januari 2023 ändras bostadsrättslagens bestämmelse kring renoveringar, åtgärder och förändringar inom en bostadsrätt.

Vad gäller här och nu?
- I dagsläget måste du som bostadsrättshavare ha styrelsens tillstånd för att utföra en åtgärd i din lägenhet om det är ett ingrepp i en bärande konstruktion, ändringar av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas och vatten eller om ingreppet innebär en annan väsentlig förändring av lägenheten. Bostadsrättsföreningar kan dock idag skriva in i stadgarna att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra dessa förändringar av lägenheten, säger Pernilla Carring, senior specialist på bostadsrätter.
 
När styrelsen tar emot en ansökan om tillstånd ska den pröva om åtgärden kan vara en påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om styrelsen till slut landar i det kan de vägra tillstånd. För det fall en bostadsrättshavare vidtar åtgärder i sin lägenhet utan tillstånd, eller inte följer det, och det uppstår en skada kan styrelsen kräva att bostadsrättshavaren återställer lägenheten. Föreningen kan även reagera genom att skicka en rättelseanmaning för vanvård till bostadsrättshavaren.
 
Lagändringarna gör att fler tillstånd krävs
- En bostadsrättshavare måste från och med den 1 januari 2023 söka tillstånd, inte bara för tidigare nämnda situationer, utan även om denne vill förändra en anordning för ventilation, eldstad, rökkanal eller annat som påverkar brandskyddet. Tillstånd kommer även att krävas för installation av anordningar samt för ändringar som innebär en påverkan på historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden, säger Pernilla.
 
Det är styrelsen som ska göra en självständig bedömning av om byggnaden är särskilt värdefull för historisk, miljömässig, kulturhistorisk eller konstnärlig synpunkt. Bedömningen kan till exempel röra en ansökan om ändringar som berör serveringsskåp, kakelugn eller lägenhetens planlösning. Styrelsen ska också bedöma hur andra bostadsrättshavare kan påverkas genom att ta in synpunkter från dessa. Om en styrelse ger tillstånd till en åtgärd kan den villkora sitt tillstånd.
 
- Slutligen ska det framgå av stadgarna att tillstånd krävs för de åtgärder som står i lagen. Det går inte längre att ha stadgar som avviker från lagen och ger en bostadsrättshavare rätt att inte behöva söka tillstånd för de situationer som regleras i lagen, säger Pernilla.
 
Uppsägning kan ske om renovering gjorts trots nekat tillstånd
- För det fall en styrelse nekar ett tillstånd finns det möjlighet för bostadsrättshavaren att vända sig till hyresnämnden för att få det nekade tillståndet prövat. Det finns även möjlighet att överklaga hyresnämndens beslut till hovrätten, säger Pernilla.
 
En bostadsrättsförening kommer framöver även att ha rätt att på bostadsrättshavarens bekostnad avhjälpa en brist som denne har orsakat genom en olovlig renoveringsåtgärd. Det krävs att renoveringsåtgärden innebär en risk för att annans säkerhet äventyras eller att det blir omfattande skador på annans egendom. Styrelsen måste innan bostadsrättshavaren kan agera ha skickat en uppmaning till bostadsrättshavaren om att själv avhjälpa bristen.
 
En ytterligare punkt i lagändringen är att nyttjanderätten till lägenheten kan vara förverkad om en bostadsrättshavare utför en renoveringsåtgärd i lägenheten utan att ha haft tillstånd från vare sig styrelsen eller hyresnämnden. Vid sådant fall kan bostadsrättsföreningen säga upp bostadsrättshavaren. Styrelsen måste dock, inom 2 månader från kännedom om den otillåtna renoveringsåtgärden, ha anmanat bostadsrättshavaren att vidta rättelse.
 
Text: Fastighetsägarna Service
Bild: Colourbox

Bostadsrättsföreningens ansvar för skyddsrum

BILD5.jpeg

 

Vilket ansvar har bostadsrättsföreningar i fråga om skyddsrum?

Vad är ett skyddsrum?

Ett skyddsrum karakteriseras som ett rum med förstärkta väggar och dörrar, designat för att stå emot tryckvågor från bomber, brand och nedfallande bråte från skadade byggnader. Dessa rum är oftast placerade i källarplanet och utrustade med speciell ventilation samt luftslussar för att minimera påverkan från exempelvis giftiga gaser.

Vad har bostadsrättsföreningen för ansvar?

Om det finns ett eller flera skyddsrum i bostadsrättsföreningens fastighet så har bostadsrättsföreningen i egenskap av fastighetsägare ett ansvar för dessa skyddsrum. Det är i dessa fall viktigt att känna till de underhållskrav som finns och även se till att de upprätthålls. Bristande ansvar kan resultera i eventuella viten.

Bostadsrättsföreningen ansvarar bland annat för att märka fastigheten med en skyddsrumsskylt, se till att golvbrunnens avstängningsanordningsmekanism fungerar samt att regelbundet underhålla skyddsrumsdörrarna. Som fastighetsägare ansvarar bostadsrättsföreningen även för att ett skyddsrum vid behov och inom 48 timmar görs i ordning för att användas för sitt avsedda ändamål.

Vad menas med att ”ställa i ordning ett skyddsrum”?

Att göra i ordning ett skyddsrum innebär att förbereda rummet för att möta yttre hot. Om skyddsrummet för närvarande används för andra ändamål, som cykel- eller lägenhetsförråd, måste det tömmas för att kunna fungera som ett skyddsrum och skydda människor istället. Därtill behöver tillgången till vatten, fungerande värme, ventilation och toalettmöjligheter säkerställas.

Det exakta tillvägagångssättet är beroende på skyddsrummets storlek, konstruktion och gällande tekniska bestämmelser. Du kan läsa mer om det på MSBs hemsida (MSB Myndigheten för samhällsskydd och beredskap).

Var finns skyddsrummen i Sverige?

Skyddsrum finns utspridda över hela landet, särskilt i tätorter och större städer. Många av dessa skyddsrum är lokaliserade i källare på flerbostadshus, vilket innebär att bostadsrättsföreningar ofta har ansvaret för dessa utrymmen. Cykel- eller lägenhetsförråd kan omvandlas till skyddsrum vid behov. Totalt finns omkring 65 000 skyddsrum i Sverige, med en kapacitet att husera 7 000 000 människor. På MSBs hemsida kan du se var skyddsrummen finns (MSBs Skyddsrumskarta).

Sammanfattningsvis har bostadsrättsföreningar med skyddsrum i sin fastighet ett omfattande och viktigt ansvar. Om ni inte redan har gjort det är det lägligt att se över skyddsrummens skick och underhållsplan. Det rekommenderas även att fastighetsägare utarbetar en handlingsplan för att kunna agera snabbt vid behov.

 

Text: HSB

Foto: Magnus Gotander

Tvist om arvinges rätt till brf-medlemskap avgjord i hovrätten

En man fick bostadsrätt i arv efter sin pappa på villkor att han beviljades medlemskap i berörd brf. Dock nekades han detta av föreningen och frågan har nu avgjorts i hovrätten. Bland annat prövades arvskiftets giltighet och sonens rätt till medlemskap i föreningen. 

År 2014 valde en man som blivit av med sin hyresrätt att flytta hem till sina föräldrar med bostadsrätt i Hjo kommun, Västra Götalands län. Och sedan dess har han bott där större delen av tiden med undantag för några månader av studier i Umeå. 

Under 2016 avled mannens mamma och år 2021 gick även hans pappa bort, varpå sonen fick bostadsrätten genom arvskifte under förutsättning att han beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen. Dödsboet efter pappan ansökte om medlemskap för sonens räkning. Dock beslutade föreningen att neka honom detta. 

Frågan kom därefter att prövas i Hyresnämnden i Jönköping och senare även i Svea hovrätt. I hyresnämnden lyfte föreningen att arvskiftet borde vara ogiltigt då övergången av bostadsrätten villkoras av medlemskap i aktuell brf, något som inte går att villkora i och med att en övergång genom arv inte räknas som en överlåtelse.

Vidare framhöll föreningen att oavsett arvskiftets giltighet så saknas det ändå stöd i bostadsrättslagens andra kapitel för att bevilja mannen medlemskap. Han flyttade in i bostadsrätten på grund av nöd eftersom han saknade annat boende. I ett tidigare hovrättsbeslut från 2009 fastslogs att det under sådana omständigheter inte kan vara fråga om sammanboende, istället har det handlat om inneboende.

Anledningen till att mannen nekats medlemskap i föreningen uppgavs vara att han stört grannar med musik, trots uppmaningar om rättelse, samt att hans ekonomi inte ansågs tillräcklig för att bli medlem.

Vid slutet av 2022 meddelade hyresnämnden sitt beslut. I skälen för beslutet konstateras att frågan om antagning av nya medlemmar i en bostadsrättsförening regleras i bostadsrättslagen, kapitel två.

Enligt kapitlets femte paragraf får sökande i form av varaktigt sammanboende närstående  inte nekas medlemskap, förutom om det rör sådant som framgår av föreningens stadgar. Alltså kan sökandes ekonomi eller skötsamhet i allmänhet inte prövas under sådana förutsättningar.

Hyresnämnden bedömde att det aktuella fallet var ett sådant som avses i femte paragrafen. För att kunna räknas som sammanboende krävs enligt praxis att det förelegat hushållsgemenskap, vilket nämnden ansåg att det gjort. När det kommer till kravet på varaktighet bedömdes det som uppfyllt “med råge”. Detta då kravet generellt sett har ansetts vara uppfyllt efter omkring tre års sammanboende, enligt tidigare hovrättsbeslut.

Föreningens påstående om att mannen inte sammanbott med föräldrarna, eftersom han flyttat han flyttat in till dem på grund av avsaknad av annat boende, ifrågasattes av nämnden:
“Det skulle närmast vara stridande mot skälen bakom den aktuella bestämmelsen om man skulle kräva att den närstående skulle ha tillgång till annan bostad under sammanboendet.”

Gällande arvskiftets giltighet i fråga om övergången av bostadsrätten, framhöll nämnden att skiftet inte blir ogiltigt enbart på grund av villkoret om godkännande av medlemskap. Det saknas helt enkelt laglig grund i svensk familjerätt för detta. I övrigt tillades att det rimligen måste finnas möjlighet att få ett sådant villkor prövat i hyresnämnden.

Mot denna bakgrund kom hyresnämnden fram till att mannens ansökan om medlemskap i föreningen skulle beviljas, ett beslut som föreningen överklagade till Svea hovrätt. I samband med det tillade föreningen att mannen vänt sig till hyresnämnden för sent för att hans ansökan skulle kunna prövas där. 

Nyligen meddelades hovrättsdomen i målet. Till att börja med valde rätten att avslå föreningens avvisningsyrkande om för sent inlämnad ansökan. Motiveringen löd att föreningen borde ha invänt mot detta första gången talan fördes i målet, vilket var i hyresnämnden.

I fråga om arvskiftets giltighet valde hovrätten att ansluta sig till hyresnämndens bedömning, att det måste betraktas som giltigt.

Hovrätten fortsatte sedan till om det varit fråga om sammanboende eller inte i det aktuella fallet och konstaterade att mannen inte flyttat in till någon utanför “den krets med vilken en person normalt sammanbor”. Att det funnits hushållsgemenskap bekräftas av mannens redogörelse för förhållandena i hemmet, där han berättar om hur de turats om att laga mat, tvättat kläder tillsammans och fördelningen av städuppgifter. Den långa period som de bott tillsammans talar också emot att det skulle ha rört sig om att mannen varit inneboende.

Slutligen konstaterades att utredningen visade på ett varaktigt sammanboende så som avses i bostadsrättslagens andra kapitel, paragraf fem. Därmed fann hovrätten ingen anledning att gå in på föreningens påståenden om att mannen skulle ha stört grannar. Utfallet blev att överklagandet avslogs med ett tillägg om att beslutet inte får överklagas. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Par nekades flytt av kök i bostadsrätt – utredning ansågs otillräcklig

Ett gift par ville flytta köket i sin bostadsrätt i Stockholm för att skapa ytterligare ett rum, så att deras tre barn skulle kunna få ha egna sovrum. Efter att ha fått nej från berörd brf vände de sig till hyresnämnden som avslog ansökan då den tekniska utredning som gjorts ansågs otillräcklig.

En man och en kvinna, gifta och föräldrar till tre barn, ville flytta köket i sin bostadsrätt för att skapa ytterligare ett rum. Detta då barnen var i behov av egna sovrum. Dock fick de nej av bostadsrättsföreningen och de vände sig därför till Hyresnämnden i Stockholm för att få ärendet prövat.   

Hyresnämnden meddelade sitt beslut i höstas och av myndighetens protokoll framgår att bostadsrättsföreningen har lägenheter i Stockholmsstadsdelen Vasastan. Vidare uppges grunden för parets yrkande vara en förändrad livssituation: Sedan de tillträdde bostadsrätten år 2018 har barnen blivit så stora att de nu kräver egna sovrum. Utöver det tillägger makarna att de arbetat hemifrån mycket sedan pandemin. 

Vad paret ville få lov till är att flytta bostadsrättens kök till matsalen och återskapa en tidigare vägg mellan det nuvarande köket och ett utrymme intill som från början varit jungfrukammare. På så sätt önskade de skapa ytterligare ett sovrum i lägenheten. Den tidigare väggen ska ha rivits någon gång efter att fastigheten uppfördes i början av 1900-talet. 

I föreningens talan framförs att lägenheterna i dess fastighet har kök belägna på betongplattor, till skillnad från bjälklaget i parets matsal. Att genomföra den föreslagna ombyggnaden hade inneburit att köket flyttas från en ljudskyddad zon till en som inte är det. 

Det påpekades också att avloppsrören i berörd del av lägenheten inte är dimensionerade för att koppla på ett kök. Dessutom hade påkoppling till rör behövt ske utanför lägenheten, genom håltagning i en bärande vägg, och föreningen tillåter inte ombyggnad utanför medlemmarnas egna lägenheter.    

Föreningen tillade även att ventilationen i matsalen inte är tillräcklig för ett kök. Paret menade att installation av kolfiberfläkt skulle kunna vara en lösning, men föreningen hävdade att det inte skulle räcka för att förhindra doft från matos och fettrester att spridas genom ventilationen till andra lägenheter. 

Paret lyfte att tre byggnadssakkunniga hade konsulterats rörande den tilltänkta ombyggnaden och att samtliga kommit fram till att den inte skulle skapa olägenhet för föreningen. 

Myndighetens protokoll avslutas med en del om hyresnämndens beslut och skälen för det. Till att börja med listas rättsliga utgångspunkter gällande bostadsrättshavare som vill utföra åtgärder i sina lägenheter. Bland annat att styrelsen (enligt bostadsrättslagens sjunde kapitel) endast får vägra att ge tillstånd till en ansökt åtgärd om den är “till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. 

Därefter följer en del där nämnden förklarar sin bedömning genom att hänvisa till en hovrättsdom, vari det konstateras att det är upp till bostadsrättsföreningen att visa att en åtgärd innebär en påtaglig skada eller olägenhet. Det fastslås också att det är bostadsrättshavarens ansvar att presentera en teknisk utredning “som utgör ett tillräckligt gott underlag för en noggrann tillståndsprövning”. 

När det kommer till det aktuella ärendet drog hyresnämnden slutsatsen att den tekniska utredningen var otillräcklig. Ingen av de konsultrapporter som presenterats innehöll någon närmare analys av hur de tilltänkta åtgärderna skulle påverka grannar eller fastigheten i stort. Utredningen ansågs därmed inte kunna utgöra ett tillräckligt detaljerat underlag för att en tillståndsprövning av denna typ skulle gå att genomföra. 

Därmed valde hyresnämnden att avslå parets ansökan om tillstånd att flytta köket i sin bostadsrätt.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Ordförande i en mindre bostadsrättsförening har dömts till fängelse

COLOURBOX30311671_kopia.jpg

 

Ordförande i en mindre bostadsrättsförening (54 lägenheter) i Västerås har den 15 januari 2024 dömts till fängelse i 2 år och 6 månader och näringsförbud. Ordföranden som varit ordförande i föreningsstyrelsen i 10 år döms för grova bokföringsbrott och grov trolöshet mot huvudman.

Ordföranden hade eget bolag som ”utförde” arbete” inom föreningen enligt uppdrag som ordföranden själv, och någon annan i föreningsstyrelsen, signerade. Nu skall den f d ordföranden betala skadestånd till föreningen med 11 364 293 kr och räntor på skulderna tills beloppen är betalade. Rätten beslöt också om kvarstad av 14 miljoner kronor. 

Det var medlemmar i föreningen som till sist kom på att vissa jobb aldrig utfördes och att bolaget som skulle utföra dem ägdes av föreningsordföranden. Domen visar också vikten av att medlemmarna i föreningar väljer kvalificerade revisorer som inte missar vad som sker.

Under 2024 har medlemmar valt bort minst 4 styrelser i olika föreningar förutom fallet i Västerås.

Text: Staffan Teste

Bild: Colourbox

Den lönen krävs för att köpa lägenhet i storstäderna

Swedish kronor banknotes sticking out of the blue jeans pocket

 

Mäklarsamfundet har tagit fram siffror för hur mycket man behöver tjäna för att kunna köpa en bostadsrätt i landets tre storstäder – Stockholm, Göteborg och Malmö. Högst lön krävs i Stockholm.

Utöver en kontantinsats på minst 15 procent av bostadens pris behöver en bolånetagare även klara av bankernas kreditprövning för att beviljas ett bolån. Mäklarsamfundet, som är en bransch- och medlemsorganisation, har tittat närmare på hur hög lön som krävs för att köpa en lägenhet i Göteborg, Malmö och Stockholm. 

Enligt Statistiska Centralbyrån (SCB) ligger medellönen i Sverige på 38 300 kronor. Har man en lön på 51 158 kronor eller mer räknas man som höginkomsttagare. En medellön räcker inte för att köpa en bostadsrätt i Stockholms centrala delar, då man enligt Mäklarsamfundets behöver ha en månadslön på 44 000 kronor. Detta gäller ett ensamhushåll utan bil som önskar köpa en etta. 

– För att köpa en genomsnittlig etta i Stockholm eller Göteborg krävs idag en lön som uppskattningsvis bara runt tre av tio löntagare har, säger Oskar Öholm, vd Mäklarsamfundet, till SVT Nyheter.

Beräkningen, som SVT Nyheter skrivit om, har man gjort genom att räkna på att man behöver en kontantinsats på runt 495 000 kronor samt lån för att köpa en etta i centrala Stockholm. Kvar att leva på-kalkylen, det vill säga de pengar som finns kvar efter att boendekostnaderna varje månad är betalda, blir då 4 730 kronor. Boendekostnaden beräknas i detta exempel att uppgå till 17 103 kronor per månad. 

I Göteborgs city och centrala Malmö krävs en månadslön på 38 000 kronor respektive 27 000 kronor för en etta. När det gäller treor, om man söker bolån som två sammanboende personer med bil, krävs en inkomst på 112 000 kronor i centrala Stockholm, 80 000 kronor i Göteborg city och 64 000 kronor i Malmö. 

Text: Bostadsrättsnytt

Foto: Colourbox

Sparekonomen: Så påverkas du om bolånetaket höjs

TAK_ANN_DSC_1551.JPG

 

Det är dyrt att bo i Sverige. Det ämnar regeringen nu få bukt på genom att höja bolånetaket. Här benar sparekonomen Frida Bratt ut fördelarna med en sådan höjning.

Skuldberget. Aldrig så stort som det är nu – och det fortsätter att växa. Bara sedan förra året har det svenska skuldberget utökats med 17 procent. Närmare 85 000 svenskar beräknas vara så kallade “evighetsgäldenärer”, alltså personer som är skuldsatta livet ut. 

En roll i det ekonomiska dramat spelar i dag våra våra boendekostnader, där många hushåll toppar sina bolån med högrisk- eller blancolån och hamnar i skuldfällan. Ett återkommande problem som regeringen nu hoppas kunna tackla genom att höja det så kallade bolånetaket från 85 till 90 procent. Ett förslag som syftar till att underlätta för fler att komma in på bostadsmarknaden och minska behovet av dyra konsumtionslån med höga räntor. Som ett led i det ser regeringen över amorteringskravet, med en utredning som ska vara klar i oktober.

Bra eller dåligt? Det passade Dagens PS på att fråga Frida Bratt, sparekonom på Nordnet. 

- Det är positivt att regeringen nu gör detta. Det är inte rimligt att staten ska ge rabatt på konsumtionslån, när vi vet att många fastnar i en ond skuldspiral som kan bestå hela livet. Det är också principiellt viktigt att staten signalerar att man inte uppmuntrar snabba lån till hög ränta, säger hon.

Hon menar att ränteavdraget länge varit en het fråga när det gäller avdrag för bostadslån, och att ingen politiker kommer vilja röra det under överskådlig tid. Hon tillägger samtidigt att det vore önskvärt från regeringens sida att göra sparande attraktivt. 

- Vad gäller avdraget för konsumtionslån är det faktiskt mest förvånande att en utfasning inte redan ägt rum. Istället för att uppmuntra låntagande borde regeringen nu i ännu högre utsträckning kunna uppmuntra sparande, i form av generellt lägre skatt på ISK, säger Frida Bratt. 

Och bolånetaket?

- Vad gäller höjningen av bolånetaket är det lätt för den som är inne på bostadsmarknaden att tycka att ett tak på 85 procent är lagom, kanske rentav även det högt. Men för alla de som står utanför utgör taket ett verkligt hinder för att ha en chans på bostadsmarknaden, säger Bratt.

Hon menar att det är här de dyra blancolånen kommer in. En dålig deal för hushållen, som enbart gynnar lånebolagen. För att de unga ska ha kunna starta ett bosparande behöver trösklarna därför bli ännu lägre.  Här passar skattefriheten på de första 300 000 kronorna enligt Tidöavtalet väl in, konstaterar Bratt, men tillägger att även en morot i form av en generell skattesänkning på sparande skulle göra stor skillnad.

Artikel: Dagens PS

Foto: Ann Hedlund

Tingsrätten: Hög musik från morgon till kväll motiverar uppsägning från brf

Skärmavbild_2024-02-11_kl._14.11.10.png

 

En brf-medlem i Stockholm spelade hög musik från morgon till kväll. Föreningen uppmanade honom att vidta rättelse utan resultat, varpå han sades upp som medlem för avflyttning från sin bostadsrätt. Frågan kom senare att prövas i tingsrätten där domen blev till fördel för föreningen. Beslutet har därefter fastställts av hovrätten.

På Kungsholmen i Stockholm spelade en man musik på hög volym från morgon till kväll i sin bostadsrätt, vilket flera grannar upplevde som störande. Bostadsrättsföreningen uppmanade mannen att vidta rättelse vid flera tillfällen, men utan resultat. Även Kungsholmens stadsdelsförvaltning underrättades om störningarna.

Drygt fyra månader senare sades han upp som föreningsmedlem för avflyttning från bostadsrätten, men det gick han inte med på. Föreningen vände sig därför till tingsrätten och yrkade på att mannens nyttjanderätt till bostadsrätten skulle ses som förverkad, samt att han skulle förpliktigas att avflytta från bostadsrätten omedelbart.

Sommaren 2023 prövades fallet i Stockholms tingsrätt. Domstolen konstaterade bland annat att så gott som samtliga grannar som hörts hade berättat att mannen spelat klassisk musik från klockan 7–8 på morgonen till klockan 21–22 på kvällen, samt att musiken spelats så pass högt att den utgjort påtaglig störning i deras lägenheter. 

Av mannens talan i rätten framgår att han spelat musik på detta sätt för att dölja var i lägenheten han befunnit sig, bland annat i syfte att skydda sig själv mot en granne som förföljde honom. Vidare uppgav han att musiken inte hörts utanför hans lägenhet, men tillade att någon av grannarna haft kontroll över musikvolymen.

Tingsrättens domskäl inleds med en del om rättslig reglering. Bland annat konstateras att  bostadsrättslagens sjunde kapitel innehåller en paragraf om att bostadsrättshavaren, vid användning av lägenheten, ska säkerställa att boende i omgivningen inte orsakas störningar på ett sätt som kan vara skadligt för hälsan eller så att deras boendemiljö försämras i större utsträckning än “att de inte skäligen bör tålas”.

Vid förekomst av sådana störningar ska bostadsrättsföreningen uppmana bostadsrättshavaren att vidta rättelse. När det handlar om en bostadslägenhet ska även kommunens socialnämnd underrättas. Föreningen har därefter rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning om denne inte snarast möjligt vidtar rättelse. Bostadsrättshavarens nyttjanderätt till lägenheten bedöms då som förverkad.

I domskälen lyftes också att vittnena lämnat samstämmiga uppgifter om att musiken från mannens lägenhet, spelats på så hög volym att den utgjort en påtaglig störning för dem när de varit i sina bostäder. Det tilläggs att ingen teknisk utredning gjorts gällande ljudnivån.

Enligt tingsrätten har mannen inte anfört någon godtagbar anledning till att spela musik på detta sätt. Domstolen påpekar också att det finns billig teknik så att man kan lyssna på musik med hög volym utan att grannar störs.

Mot den bakgrunden, inkluderat att föreningen vid flera tillfällen uppmanat mannen att vidta rättelse utan resultat, ålade tingsrätten mannen att omedelbart avflytta från sin bostadsrättslägenhet. 

Utöver musikspelandet vittnade grannar även om att mannen betett sig störande på andra sätt, som att han haft ett otrevligt och hotfullt beteende. Men i den delen gjorde rätten bedömningen att ord stod mot ord och gick därför inte närmare in på det.

Tingsrättsdomen överklagades till Svea hovrätt som kom fram till att inte ge prövningstillstånd och tingsrättens avgörande står därmed fast.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Besvara motioner är en bra idé

Skärmavbild_2024-02-05_kl._19.10.36.png

 

 

Att lämna in en motion till föreningsstämman är ett jättebra sätt för medlemmarna att engagera sig i föreningen. 

 

Tid för inlämnande av motion

Alla medlemmar i bostadsrättsföreningen har rätt att lämna in motioner till stämman.

Vilket som är det senaste datumet för att lämna in en motion varierar för olika bostadsrättsföreningar. För att veta vilket datum som gäller för just er förening så behöver ni titta i föreningens stadgar. Många föreningar som har kalenderår som räkenskapsår brukar ha sista februari eller sista mars som sista datum för att lämna in en motion.

 

Är det en motion?

Att avgöra om en handling som inkommer till styrelsen utgör en motion eller inte är ofta inte helt enkelt. Även om handlingen är benämnd ”Motion” så kan det hända att den inte utgör en motion. Av lag framgår att de ärenden som ska behandlas på stämman tydligt ska anges i kallelsen.

Det finns inte några formkrav för en motion, men det är viktigt att det finns ett förslag som stämman kan ta ställning till. En handling som enbart innehåller frågor till styrelsen och synpunkter på styrelsens agerande kan eventuellt bedömas att inte utgöra en motion. Ibland kan det vara lämpligt att styrelsen kontaktar motionären och ber denne förtydliga motionen, exempelvis kring vad det är för förslag till beslut som denne vill lägga fram på stämman.

 

Styrelsens svar på motionen

Det är värt för styrelsen att lägga ned lite arbete på att upprätta ett svar på motionen och skicka med detta redan tillsammans med kallelsen till föreningsstämman. Särskilt om det är en fråga där styrelsen har en annan uppfattning än motionären.

Genom att upprätta ett svar på motionen kan styrelsen på så sätt informera övriga medlemmar om styrelsens syn på frågan och de argument som styrelsen har för sin uppfattning samt vilket förslag till beslut som styrelsen föreslår. Medlemmarna kan då i lugn och ro innan stämman läsa igenom såväl motionen som styrelsens svar på motionen och bilda sig en egen uppfattning i frågan. Det finns inget krav enligt lag på att styrelsen ska upprätta ett svar på motionen, men det är att rekommendera.

 

Text: HSB

Bild: Colourbox

Detta bör du tänka på kring stadgar i brf

Skärmavbild_2024-01-30_kl._17.27.54.png

 

Att ha bra stadgar som följer lagarna gör föreningen stark och problemfri.

 

Vad måste stadgarna innehålla?
 Stadgarna behöver klart och tydligt säga hur många styrelseledamöter ni ska ha, hur era avgifter beräknas och tas ut samt hur stämman sammankallas. Det här gör allt så mycket enklare och undviker missförstånd och konflikter inom föreningen.

När är det dags att ändra stadgarna?
 Det är viktigt att stadgarna är aktuella och uppdaterade. Förändringar i lagstiftningen kan påverka stadgarna och därför bör de regelbundet granskas och uppdateras. Lagen har alltid företräde över stadgarna, vilket gör det nödvändigt att anpassa dem efter rådande lagstiftning.

Vilka lagar påverkar stadgarna?
 Bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar är de stora lagarna att ha koll på. Genom att förstå dem slipper ni knepiga juridiska problem och kan vara säkra på att era stadgar är i linje med lagarna.

Finns det några fallgropar eller misstag som bör undvikas?
 Se till att inga justeringar strider mot lagen. Till exempel kan inkludering av villkor som inte överensstämmer med den aktuella lagstiftningen skapa förvirring och konflikter bland medlemmarna, säger Elin Redner Antemar.

Ett smart drag är att hålla stadgarna tydliga och relevanta för alla. Fokusera på att specificera regler kring styrelsemedlemmar, avgiftsberäkningar och hur stämmor ska hållas. Genom att undvika vaga formuleringar kan bostadsrättsföreningen minska risken för missförstånd och tvister.

 En noggrann översyn av stadgarna, med lagarna i åtanke, är nyckeln för att undvika problem. Genom att hålla stadgarna uppdaterade och i linje med lagstiftningen säkerställer ni en stabil och välfungerande förening för alla medlemmar, avslutar Elin Redner Antemar.

Text: Fastighetsägarna

Bild: Colourbox

 

Brf begär att Oscar Properties försätts i konkurs

Bostadsrättsföreningen Innovationen i Norra Tornen i Stockholm har ansökt om att fastighetsbolaget Oscar Properties ska försättas i konkurs. Detta enligt ett pressmeddelande från bolaget.

Vid Torsplan i Stockholm ligger Norra Tornen, ett bostadsprojekt bestående av två torn med lägenheter som utvecklats av fastighetsbolaget Oscar Properties. 

I ett av tornen finns bostadsrättsföreningen Innovationen som under 2022 nådde en förlikning med Oscar Properties om att utvecklaren ska ersätta föreningen med miljonbelopp. Detta grundade sig i de många problem som fanns med huset, som läckande avlopp och trasiga hissar. 

Fastighetsbolaget betalade 15 miljoner kronor till föreningen och ytterligare 18,5 miljoner kronor skulle erläggas innan 2025. Dock ska föreningen nu ha ansökt om att Oscar Properties ska försättas i konkurs, enligt ett pressmeddelande från bolaget. 

Bakgrunden uppges vara att föreningen inte anser att bolaget följt det ingångna förlikningsavtalet. Oscar Properties skriver att de tänker bestrida konkursansökan och att bolaget utvärderar alternativen för en fortsatt drift av bolaget, samtidigt som man för dialoger med bostadsrättsföreningen ifråga och “övriga kreditgivare”.

Oscar Properties (Oscar Properties Holding AB) verksamhet går ut på att köpa, förvalta, utveckla och sälja fastigheter med attraktiva lägen i Sverige.  

Text: Bostadsrättsnytt

Nya regler för årsredovisningar i brf

Macro of folded receit paper. Shallow DOF. Blue tone.

 

Från och med räkenskapsåret 2023 gäller fler krav på information i årsredovisningar i bostadsrättsföreningar.

Från och med räkenskapsåret 2023 ska årsredovisningar för bostadsrättsföreningar innehålla mer information än tidigare. Syftet är att ge medlemmar och potentiella köpare en bättre och mer jämförbar information om föreningens ekonomi.

De nya reglerna i årsredovisningslagen innebär bland annat att alla föreningar ska lämna mer information och ange nyckeltal i förvaltningsberättelsen samt upprätta en kassaflödesanalys. Detta påverkar hur bostadsrättsföreningar ska upprätta sina årsredovisningar som lämnas under 2024. Bokföringsnämnden har nu publicerat anvisningar för hur de nya reglerna i årsredovisningslagen ska tillämpas.

Information som ska finnas i förvaltningsberättelsen

Följande upplysningar ska framgå under allmänt om verksamheten: 

  • Om bostadsrättsföreningen är eller inte är privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen
  • Om marken innehas med äganderätt eller tomträtt och vissa uppgifter om tomträttsavtalets löptider och avgäld.
  • Om bostadsrättsföreningens fastighet eller tomträtt har en del av en samfällighet och vad denna i så fall förvaltar
  • Om bostadsrättsföreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan

Flerårsöversikten ska också innehålla följande nyckeltal under en period av fyra år

  • Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
  • Årsavgifternas andel i procent av de totala rörelseintäkterna
  • Skuldsättning per kvadratmeter: Detta nyckeltal visar bostadsrättsföreningens skuldsättning där hänsyn även tas till byggnadens storlek. Det beräknas genom att fördela räntebärande skulder på det antal kvadratmeter yta som bostadsrättsföreningen får intäkter från. Föreningen ska redovisa två nyckeltal, ett där både ytor för bostadsrätter och hyresrätter ingår och ett fördelat enbart på bostads­rättsyta.
  • Sparande per kvadratmeter: Detta nyckeltal anger hur stort överskott bostadsrättsföreningen skapar under ett år, som kan ses som ett slags sparande i föreningen fördelat på antalet kvadratmeter som föreningen får intäkter från. Nyckeltalet utgår från resultaträkningen och innebär att bostadsrättsföreningen utgår från årets resultat och ökar detta med bland annat avskrivningar, kostnadsfört planerat underhåll och justerar för intäkter och kostnader som inte normalt förekommer i bostadsrättsföreningen. I nästa steg fördelas detta belopp på antalet kvadratmeter som bostadsrättsföreningen får intäkter från.
  • Räntekänslighet: Detta nyckeltal ska visa hur mycket bostadsrättsföreningen kan behöva höja avgifterna om räntan för bostadsrättsföreningens räntebärande skulder ökar med 1 %. Det beräknas genom att dividera föreningens räntebärande skulder med bostadsrättsföreningens intäkter från avgifter för bostadsrätterna.
  • Energikostnad per kvadratmeter: Många bostadsrättsföreningar redovisar nyckeltal om energikostnader sedan tidigare, det ska dock beräknas på ett enhetligt sätt vilket gör att många bostadsrättsföreningar behöver justera beräkningen.

Om bostadsrättsföreningen redovisar en förlust ska bostadsrättsföreningen lämna en upplysning om vad detta innebär för bostadsrättsföreningens möjligheter att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Med ekonomiska åtaganden menas till exempel räntor, amorteringar, ev. tomträttsavgälder samt underhåll av bostadsrättsföreningens byggnader. Finansiering kan till exempel ske genom avgiftshöjningar, nya lån, minska amorteringar, ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och insatsökningar. Förlust under ett enstaka år kräver endast en kortare upplysning.

Krav på kassaflödesanalys

Det blir obligatoriskt att ha en kassaflödesanalys i årsredovisningen. Kassaflödesanalysen visar en bostadsrättsförenings in- och utbetalningar under året och därmed bostadsrättsföreningens betalningsströmmar. Kassaflödet påverkas inte av avskrivningar och en förening som går med förlust kan därför ha ett posi­tivt kassaflöde. En sund bostadsrättsförening måste ha tillräckligt positivt kassaflöde för att kunna klara underhåll, investeringar och amorteringar. Det finns två olika metoder för att upprätta kassaflö­des­analys och föreningen får välja vilken metod som ska användas.

Övergångsbestämmelser kring nyckeltal

Det allmänna rådet BFNAR 2023:1 ska enligt övergångsbestämmelserna tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter den 31 december 2022. Nyckeltal som ska lämnas för de tre föregående räkenskapsåren behöver inte lämnas för räkenskapsår som föregår det räkenskapsår som det allmänna rådet tillämpas första gången. Det innebär att föreningar inte behöver granska tidigare årsredovisningar för att ta fram siffror från dessa år i årsredovisningen för 2023.

Kommer redovisningsregelverket K3 bli obligatoriskt för bostadsrättsföreningar?

Enligt ett förslag från Bokföringsnämnden kommer bostadsrättsföreningar i framtiden inte längre få tillämpa K2-regelverket (mindre företag med enklare förhållanden), det ska vara obligatoriskt att tillämpa K3-regelverket vilket är huvudregelverket för större företag. Bokföringsnämnden förväntas att under våren 2024 besluta om denna ändring och de nya redovisningskraven kan komma att omfatta räkenskapsår som inleds efter 31 december 2023. 

Ändringen skulle påverka framför allt bostadsrättsföreningens avskrivningar och hantering av underhåll och renoveringar. I K 3 ska nämligen en byggnad delas upp i väsentliga komponenter som har olika livslängd, till exempel stomme, tak, fönster och dörrar samt olika installationer som el, VVS och hissar. Sedan skrivs de olika komponenterna av över dess förväntade livslängd. När en komponent byts ut, till exempel stambyte, redovisas detta som utrangering av den gamla komponenten och anskaffning av en ny komponent som sedan skrivs av. I K 2 hade stambytet istället redovisats som en kostnad med en stor förlust som följd.

Text: Fastighetsägarna

bild: iStock

Influenser stäms av brf efter renovering – ska ha orsakat fuktskador hos granne

COLOURBOX11753485_kopia.jpg

 

Efter att en influencer och hennes sambo, känd från realityserien Bachelor, hade renoverat badrummet i sin bostadsrätt i centrala Stockholm blev det fuktskador hos en granne. Nu stämmer bostadsrättsföreningen influencern, enligt Aftonbladet.

Det var under 2021 som en influencer med hundratusentals följare och hennes dåvarande sambo, känd från TV-sända realityserien Bachelor, beslutade sig för att renovera badrummet i sin bostadsrätt i Stockholm. Renoveringen genomfördes av en anlitad byggfirma. Aftonbladet skriver att renoveringen orsakade fuktskador hos en granne. Detta upptäcktes efter några månader efter att renoveringen slutförts och orsaken till fuktskadorna ska ha varit en läckande ledning.

Aftonbladet skriver vidare att bostadsrättsföreningen nu stämmer influencern och hennes dåvarande sambo. Föreningen kräver 371 317 kronor i ersättning för de kostnader som uppkom i samband med fuktskadorna hos grannen. Föreningen menar också att renoveringen varit “oaktsam” och att de kontaktat paret och bett dem korrigera läckan, men att de inte gick med på detta.

I både bostadsrättsföreningens stadgar och i bostadsrättslagen står det att det är de som bor i en bostadsrätt som är ansvariga för det arbete som utförs där och att dessa arbeten utförs fackmannamässigt. Renoveringen utfördes inte fackmannamässigt, enligt en besiktning, skriver Aftonbladet. Därmed har paret också brutit mot avtalet som fanns mellan föreningen och dem själva.

Aftonbladet har pratat med paret som menar att det är det anlitade byggföretaget som bär ansvaret. Ingen har velat ta på sig ansvaret för kostnaderna för vattenskadan – varken paret, byggföretaget eller bostadsrättsföreningen. Paret menar också att de känner sig lugna, då de är uppbackade av sitt försäkringsbolag och tror att ansvaret till slut kommer hamna hos byggföretaget. Det är även parets försäkringsbolag som kommer företräda dem i rättsprocessen med stämningen från bostadsrättsföreningen. 

Enligt uppgift från sajten Nyheter24 har berörd brf lägenheter i Stockholms innerstad.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Vi är nu drygt 2500 medlemmar och vi växer med fler än en medlem per dag

Avgiften är endast 300 kronor per kalenderår inklusive rättshjälpsfond (10 kronor). Vi är en ideell, partipolitiskt obunden förening, som organiserar bostadsrättsinnehavare tillika delägare i en bostadsrättsförening.

I Sverige finns cirka en miljon bostadsrättsinnehavare. Av dessa kommer årligen runt tio procent i konflikt med sin bostadsrättsförening, en köpare eller en säljare av bostadsrätter. Om just Du skulle bli drabbad så hjälper vi Dig. Tio kronor av medlemsavgiften avsätts i en fond för utdelning till medlemmar som råkat illa ut vid olyckor i lägenheten eller hamnat i juridisk tvist. Du kan söka bidraget av oss.

Under fliken Bli Medlem här på hemsidan hittar du mer information och kan enkelt skicka in din medlemsansökan.

Välkommen att ringa oss på 08-778 78 14 eller kontakta oss på Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den..

 Välkommen som medlem i Bostadsrättsägarnas Riksförbund du också!

Mamma och dotter nekas dörr mellan sina bostadsrätter

DÖRR.png

 

En äldre kvinna och hennes dotter ansökte om att ta upp en dörr mellan sina bostadsrätter men både brf:en och hyresnämnden har sagt nej. Nämnden bedömde bland annat att ansökan rörde en åtgärd utanför lägenheterna och då är bestämmelsen om förändring av egen lägenhet i bostadsrättslagen inte tillämplig.

I ett flerbostadshus på Södermalm i Stockholm bor en äldre kvinna i en bostadsrätt och i lägenheten bredvid bor hennes dotter med sin man. De lämnade in en gemensam ansökan till bostadsrättsföreningen om tillstånd att ta upp en dörr mellan sina lägenheter, genom en icke bärande vägg, samt om att få återupprätta en köksingång till den äldre kvinnans lägenhet via trapphuset. Syftet uppgavs vara att anpassa sina boendebehov. 

Föreningen tillät dock inte de ansökta åtgärderna och frågan kom därför att hamna på hyresnämndens bord. När fallet prövades där i höstas lyfte dotterns make bland annat att andra bostadsrättshavare fått utföra liknande åtgärder i sina lägenheter. 

Till exempel ska styrelsen tidigare ha godkänt nya ytterdörrar mot gården till två lägenheter på bottenplan, rivning av hela väggpartier i lägenheter under och över, samt upptagning av en ny dörr mellan två lägenheter som ligger vägg i vägg under de sökandes bostadsrätter och som innehas av olika personer.    

Föreningen svarade med att dörrarna mot gården tillåtits för att möjliggöra uteplatser. Den ena medlemmen ska dock ha använt dörren till att skapa en separat uthyrningsdel med egen ingång i sin bostadsrätt. Uthyrningsdelen ska ha lett till ökade kostnader för föreningen, samt merarbete och störningar. Dessutom anfördes att uthyrningsdelar i lägenheter kan medföra olägenheter för föreningen i form av ökad belastning på fastigheten. 

När det kommer till sammanslagningen av lägenheterna belägna under de sökandes, hänvisade föreningen till att det var en tidigare styrelse som tillåtit detta. Föreningens företrädare lyfte även att sammanslagning av lägenheter innebär en risk för färre medlemmar i föreningen. Gällande återställande av köksingången påpekades att det var en tidigare ägare som satt igen denna och att återställande av ingången skulle innebära risk för att det skapas en uthyrningsdel i ännu en lägenhet.  

Presentationen av hyresnämndens beslut inleds med ett resonemang om bostadsrättslagens tillämplighet i det aktuella fallet. Det konstateras att det i lagens sjunde kapitel (7 §) slås fast att en bostadsrättshavare med tillstånd från styrelsen, får lov att utföra vissa åtgärder i sin lägenhet. Dock är det endast åtgärder i lägenheten som avses. Därmed innefattas inte åtgärder utanför lägenheten, vilka styrelsen uppges ha rätt att säga nej till “även om det avser en åtgärd som inte är till skada eller olägenhet för föreningen.”

Det finns däremot ingen skrivelse i bostadsrättslagen om vad som räknas till lägenheten.

Mot den bakgrunden valde nämnden istället att se till vad bostadsrättslagen eller föreningens stadgar hade att säga om ansvaret för underhåll av fastigheten och använda det som vägledning i sin bedömning. 

Då stadgarna inte innehöll någon närmare gränsdragning i fråga om bostadsrättshavarnas ansvar för yttre och inre underhåll av sina lägenheter, gjordes bedömningen att bostädernas yttre väggars inre ytskikt skulle inkluderas i bostadsrättshavarnas ansvarsområde. Men inte väggarnas konstruktion, bestående av sådant som reglar och isolering. Samma bedömning gjordes även för väggar i bostadsrätter som gränsar mot andra lägenheter. 

I och med detta ansågs bestämmelsen i bostadsrättslagens sjunde kapitel inte som tillämplig, eftersom tvisten inte avsåg åtgärder i lägenheter. De sökandes boendebehov och vad som anförts om att andra bostadsrättshavare fått lov att genomföra liknande åtgärder, uppgavs inte förändra nämndens bedömning. Avslutningsvis konstaterades att det saknas förutsättning för att ge tillstånd enligt bestämmelsen ifråga och att ansökan därför ska avslås. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Att plundra en brf, del 1 – om hur föreningen Ida blåstes på en förmögenhet

COLOURBOX30311671_kopia.jpg

 

HSB:s bostadsrättsförening Ida i Rosengård, Malmö har blivit av med en riktigt stor summa pengar. Enligt Sydsvenskan rör det sig om runt en kvarts miljard kronor som försvunnit från föreningen. Detta reportage ger en inblick i vad som hänt hittills.

 

Artikel publicerad i Bostadsrättsnytt. Text: Linda Myrin

Brf Ida har valt att stämma flera av sina tidigare leverantörer för att ha tagit betalt för mycket mer än de levererat. Den 13 juni startade den första rättegången med koppling till jättehärvan, där bland annat frågan om vad pengarna använts till ska tas upp. Tilltalad är företrädaren för byggbolaget Merb, en av Brf Idas tidigare leverantörer, vars omsättning år 2015 – 2017 till stor del bestod av intäkter från bostadsrättsföreningen.

Såhär förklarar Bo Birgerson, Kammaråklagare vid Ekobrottsmyndigheten i Malmö, kopplingen mellan rättegången och bostadsrättsföreningen: 

– Av förundersökning och åtal, samt en kommande dom, framgår vad Merb har gjort med inkomna betalningar, till största delen från Brf Ida. 

Det handlar om cirka 68 miljoner kronor av en total omsättning på cirka 78 miljoner kronor under åren 2015, 2016 och 2017.

Bakgrund

Att HSB brf Ida hamnat i en besvärlig ekonomisk situation, fick de boende i föreningen reda på genom ett informationsblad från styrelsen den fjärde september förra året. Bland annat stod det att föreningens skulder till leverantörer uppgick till nästan 23 miljoner kronor, och att föreningen hade lån på över 300 miljoner kronor. 

Den tolfte september förra året fick Brf Idas styrelse information om att ett antal av föreningens leverantörer, kunde ha kopplingar till ekonomisk brottslighet. De hade anlitats för att utföra arbeten inom ombyggnad- och renovering. Samma dag hade styrelsen ett möte med HSB Malmö, där de nya uppgifterna och den ekonomiska situationen diskuterades. Det framgår av ett utskick som medlemmarna fick i samband med detta. 

Månaden därpå får de boende ett brev från styrelsen i sina postfack. En rubrik lyder "Ordföranden har ordet", varunder rykten om att han skulle ha förskingrat pengar dementeras. 

Årsredovisning för räkenskapsåret 2016 hade ännu inte skrivits under av den auktoriserade revisorn, som saknade svar på frågor som ställts. Styrelsen informerade även om att de planerar att lämna in en polisanmälan mot leverantörerna i fråga, och inte tänker betala några fakturor som misstänks ha koppling till ekonomisk brottslighet. Tillsammans med HSB Malmö ska en statusbesiktning genomföras i syfte att kontrollera de ombyggnads- och renoveringsprojekt som beställts. I detta skede meddelas också att den dåvarande styrelsen, trots rådande omständigheter, inte avser att höja avgifterna. 

Den andra november 2017 får medlemmarna veta att Ekobrottsmyndigheten gjort ett tillslag, där bland annat styrelsens datorer, telefoner och pappersdokument beslagtagits. Detta i syfte att granska de av föreningens tidigare leverantörer som misstänks ha koppling till ekonomisk brottslighet. Det framgår av ett informationsblad, som även tar upp att föreningen fått ett betalningsföreläggande hos Kronofogden från en av leverantörerna. Styrelsen har kopplat in en advokat med anledning av det, eftersom berörda fakturor är av den karaktär som man tidigare kommit överens om att inte betala. 

Skrivelsen avslutas med att ett beslut nu fattats om att höja månadsavgifterna, trots tidigare löfte om att inte göra det. Hur stor höjningen blir kommer de boende få information om längre fram. En dryg vecka senare kommer besked om att avgifterna troligen kommer att bli mellan femhundra kronor och tusen kronor högre, beroende på hur stor lägenhet man har. Målet är att avgiftsökningen inte ska behöva införas förrän tidigast den första april 2018, vilket man lyckas hålla. 

Först i slutet av året är årsredovisningen tillgänglig för föreningens medlemmar. Ett utskick om att den lämnats i de boendes postfack går ut den åttonde december, som också innehåller informationen att styrelsens ordförande sitter häktad för grov trolöshet mot huvudman. Och att årsmötet kommer att hållas den 16 december i Rosengårds sporthall. 

I Sydsvenskans rapportering inför mötet beskrevs medlemmarna i Brf Ida som förbannade och sammanbitna. I hundratal gick de i karavan till sporthallen där årsstämman skulle hållas, för att avsätta styrelsen. Både polis och väktare bevakade mötet, där boende som förlorat mer än hundratusen kronor per hushåll deltog. En ny styrelse, med ett omfattande arbete framför sig, väljs och den gamla kastas ut. 

Året därpå, den 14 januari 2018, får medlemmarna ett informationsblad där det står att föreningen kommer att stämma fyra leverantörer, något som förmodligen blir en långdragen process. Man avser också att låta styrelsens advokatbyrå kontakta 2016 års ledamöter och suppleanter, och stämma de som "orsakat föreningen ekonomisk skada". Berörda leverantörer uppges bland andra vara Merb, och Pappoo Nordic. 

Under sommaren har Merbs företrädare omhäktats vid Malmö tingsrätt. Åklagaren i målet har vid ett flertal tillfällen begärt förlängning för att slutföra förundersökningen, och därmed har åtal inte kunnat väckas. Enligt Kammaråklagare Bo Birgerson beror detta förmodligen på att tingsrätten har alla utredningar i ärendet “Brf Ida” i samma mål, B 7913-17, medan Ekobrottsmyndigheten har delat upp utredningarna på ett annat sätt. Åtal är väckt i en del mot företrädaren för byggbolaget Merb och dom mot honom meddelades den 13 augusti 2018. I övriga delar fortsätter förundersökningen. 

Och ett annat av de byggbolag som Brf Ida valde att stämma, Pappoo Nordic AB, har enligt Sydsvenskan i en tredskodom dömts att betala över 9,5 miljoner kronor till Brf Ida. Detta på grund av att byggbolaget inte dök upp vid förhandlingen. Domstolen har således bifallit bostadsrättsföreningens yrkanden. Som grund för sin talan hade Brf Ida lagt fram att byggbolaget gjort sig skyldigt till avtalsbrott, då den installation av porttelefon-system som föreningen beställt inte levererats. I det tillerkända beloppet ingår de förskottsfakturor som bostadsrättsföreningen betalat för installationen, samt rättegångskostnader. Malmö tingsrätt uppger att domen ifråga avkunnades där den 20 juli i år. 

Rättegången mot Merb 

Under hösten 2017 beslutade Bo Birgersson, Kammaråklagare vid Ekobrottsmyndigheten i Malmö, att en förundersökning skulle inledas mot företrädaren för bolaget Merb. Enligt förundersökningens gärningsbeskrivning handlar det om betalningar från HSB Brf Ida på totalt 66 miljoner kronor. Beloppet härrör från brott under åren 2015, 2016 och 2017, och har omsatts på ett konto tillhörande Merb Enterprise Limited UK. Enligt Bolagsverket är det ett utländskt företag med verksamhet i Sverige. I domen (deldomen) kan man läsa att den åtalade framhållit att han inte haft uppsåt att begå någon brottslig gärning. Där står också att runt 78 miljoner kronor betalats in på ett konto tillhörande Merb hos en stor svensk bank, varav 68 miljoner kronor kommit från HSB Brf Ida. 

I maj 2017 ska drygt 8,9 miljoner kronor sedan ha förts över, från Merbs konto till bolagets företrädares privatkonto i samma bank. Samma dag som beloppet debiterades, som “Lån från närstående personer”, köpte han en fastighet i Malmö för 9,75 miljoner kronor. Under kvartal tre samma år upprättades en verifikation till Merbs bokföring, där företrädaren uppgivit att han betalat bolagsfakturor på 10,8 miljoner kronor med privata medel. När verifikationen bokförs krediteras ett konto med namnet “Lån från närstående personer”, samtidigt som en debitering sker på kontot för leverantörsskulder. 

Av förundersökningen framgår även att Merb gjort betalningar på över 19 miljoner kronor till ett aktiebolag kallat Xenon Vikaria, som enligt näringslivsregistret bedrivit restaurangverksamhet. Men av de momsdeklarationer som bolaget lämnat in framgår inte några inköpta tjänster från företag i Sverige eller EU. Enligt domen har Merb tagit in falska leverantörsfakturor i sin bokföring, som ser ut att komma från bland andra Xenon, som gick i konkurs sommaren 2016. En del av fakturorna ska även ha betalats in till restaurangbolaget efter att konkursen ägt rum. 

På förmiddagen den 13 augusti dömdes Merbs företrädare för skattebrott och grovt försvårande av skattekontroll, till två och ett halvt års fängelse och fem års näringsförbud. Domen meddelades i Malmö tingsrätt. Straffvärdet för de brott han dömts för motsvarar egentligen, enligt tingsrättens mening, fängelse i tre år. Detta har man dock valt att förkorta med hänsyn till tiden han suttit häktad med restriktioner, och vilka konsekvenser näringsförbudet kommer att innebära för honom. 

Dock friades Merbs företrädare från åtalspunkten grov näringspenningtvätt och för ett fall av skattebrott. 

I dagsläget sitter ytterligare två personer häktade med koppling till ärende B 7913-17, där åtal väntas väckas i höst, tidigast 20 september.

Kort om Brf Ida 

Föreningens fastigheter byggdes år 1968 och ligger i Rosengård, en av Malmös stadsdelar. Den har totalt 738 bostäder. Enligt Sydsvenskan är Brf Ida en av de största bostadsrättsföreningarna i Malmö, och har "den vackra delen av Rosengård" som slogan. 

 

Hovrätten: Ofrånkomligt att juridisk person hyr ut bostadsrätt i andrahand

DSC_0818_AnnJPG.JPG

 

En brf i Solna kommun, Stockholm, som inte låtit en juridisk person hyra ut sin bostadsrätt får nu bakläxa av hovrätten. I en ny dom konstateras att föreningsmedlemmar i form av juridiska personer ofrånkomligen innebär att lägenheter kan upplåtas i andra hand.

I våras prövade hyresnämnden ett ärende gällande en bostadsrättsförenings rätt att vägra samtycke till andrahandsuthyrning av bostadsrätt då innehavaren är en juridisk person, en fråga som Bostadsrättsnytt skrev om även i fjol.

Enligt föreningens yttrande fanns det fog att vägra samtycke i och med att 80–90 lägenheter i dess hus (beläget i Solna kommun utanför Stockholm) för tillfället var upplåtna i andrahand, med eller utan tillstånd. Vidare lyftes att majoriteten av de andrahandsuthyrningar som tillåts tenderar att övergå till att bli olovliga, vilka föreningen sedan måste lägga ned stora resurser på att utreda.  

Gällande bostadsrättsinnehavaren i det aktuella fallet så lyftes att det handlat om näringsverksamhet, med andrahandsuthyrning av totalt fem bostadsrätter i föreningen. Och om tillstånd trots detta beviljas ska det begränsas till högst ett år. 

Nämnden konstaterade att föreningen genom att anta en juridisk person som medlem också accepterade andrahandsupplåtelse av bostadsrätten. Föreningen ansågs inte ha kunnat visa att det fanns befogad anledning att vägra samtycke till uthyrning i andrahand och ska inte heller ha framfört någon invändning mot andrahandshyresgästerna ifråga, vilka redan bott i lägenheten i några år. Därmed fick bostadsrättsinnehavaren rätt att fortsätta med andrahandsuthyrningen i ytterligare två år. 

Föreningen överklagade beslutet och Svea hovrätt tog upp fallet i december 2023. Hovrätten valde att gå på hyresnämndens linje om att det inte anförts någon befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrning, samt att antagande av juridiska personer som medlemmar ofrånkomligen innebär att bostadsrätter hyrs ut i andrahand. 

“Hovrätten kan, liksom hyresnämnden, konstatera att det föreningen anfört till viss del är en följd av att föreningen godkänt juridiska personer som medlemmar i föreningen, vilket ofrånkomligen innebär att lägenheter upplåts i andra hand.”

Gällande det mål som Bostadsrättsnytt skrev om 2022 så fastslog hovrätten följande: 
“Till skillnad från när en fysisk person ansöker om tillstånd uppställs alltså inget krav på att bostadsrättshavaren ska ha skäl för upplåtelsen. Föreningen får anses ha befogad anledning att vägra samtycke främst om anmärkning i fråga om skötsamhet kan riktas mot den person som faktiskt ska nyttja lägenheten”.

För målet som prövades i år hade hovrätten också att ta ställning till frågan om tidsbegränsning för uthyrningen, vilken även i denna instans sattes till två år. Beslutet motiverades med att hovrätten tidigare bedömt det som skäligt med en tidsbegränsning på ett år när det rört en ny hyresgäst. I det aktuella målet hade hyresgästen redan bott i lägenheten under en tid utan anmärkningar och tillståndet förlängdes därmed med två år.

Efter domskälen följer en rad om att hovrättsdomen inte får överklagas.

Kort om juridiska personer
En juridisk person avser en organisation med möjlighet att sluta avtal, äga egendom, ha fordringar eller skulder och vara part i domstol. Exempel på sådana kan vara aktiebolag, handelsbolag, föreningar, stiftelser, dödsbon, konkursbon eller kommuner.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Källa: Sveriges Domstolar

Foto: Ann Hedlund

Styrelseledamöter döms att betala skadestånd till brf

Swedish kronor banknotes sticking out of the blue jeans pocket

 

Tingsrätten har ålagt två tidigare styrelseledamöter i en brf utanför Stockholm att betala skadestånd till föreningen, bland annat då de anses ha överskridit sina befogenheter. Till exempel ingicks omfattande avtal för föreningens räkning utan styrelsebeslut.

I Upplands Väsby utanför Stockholm finns en bostadsrättsförening med totalt 324 lägenheter varav 204 upplåts med bostadsrätt och 30 är hyresrätter, enligt uppgift från bostadssajten Booli. 

Under årsstämman 2011 valdes två nya personer in i föreningens styrelse, den ena som ordförande och den andra som ekonomiansvarig. Våren 2019 lämnade båda ledamöterna sina styrelseuppdrag. Under en föreningsstämma året därpå beslutades att ge styrelsen ansvarsfrihet, med undantag för de två ledamöterna vilka man istället kom fram till att väcka skadeståndstalan mot vid Attunda tingsrätt. 

Detta på grund av att dåvarande ordföranden och den ekonomiansvarige bland annat tecknat avtal med entreprenörer för bostadsrättsföreningens räkning, utan att ha befogenhet att göra så. I stämningsansökan till tingsrätten väcktes även talan mot berörda bolag. 

Utöver att avtal tecknades utan resterande styrelseledamöters kännedom, ska ordföranden och den ekonomiansvarige enligt talan ha tillåtit överdebitering för utförda arbeten. Vidare uppges de två ha godkänt att en bostadsrätt i föreningen uppläts till underpris åt en inblandad bolagsföreträdares dotter. 

Varför skulle då en styrelseledamot i en brf välja att bete sig såhär? Föreningen hävdade i sin talan att det bland annat berodde på kopplingar mellan dåvarande ordföranden och företrädare för berörda bolag, att det handlade om jäv. Tingsrätten kom fram till att det fanns vissa kopplingar men konstaterade att “den eventuella intressekonflikten” inte var tillräckligt konkret för att det skulle kunna vara fråga om jäv i lagens mening. 

Vidare menade föreningen att den tidigare ordföranden gjort sig skyldig till tagande av muta, men tingsrätten avvisade även detta brottspåstående då det inte ansågs vara styrkt. 

Två av de avtal som föreningen åberopade förklarades ogiltiga av tingsrätten. Det ena rörde ett förvaltningsavtal som ansågs ha oskäliga villkor och uppgavs vara så omfattande att de två ledamöterna som signerat det, inte haft rätt att göra så utan att ett styrelsebeslut först fattats om detta. När kontraktsummor uppgår till flera miljoner torde det vara uppenbart att sådana avtal kräver styrelsebeslut, konstaterade rätten. 

Det andra avtalet bedömdes vara ett skenavtal för en påstådd hissentreprenad som endast upprättats i syfte att “sko sig” på föreningens bekostnad.

Gällande bostadsrätten fastslogs att den upplåtits till underpris vilket lett till att bostadsrättsföreningen drabbats av ekonomisk skada och därav har föreningen rätt till skadestånd. Försäljningspriset för lägenheten ska ha satts utifrån felaktiga uppgifter gällande skick och värde. Därefter ingick dåvarande ordföranden och den ekonomiansvariga ledamoten, utan befogenhet, upplåtelseavtal med köparen.  

Tingsrättens slutsats blev att den tidigare ordföranden gjort sig skyldig till trolöshet mot huvudman. Han ansågs skadeståndsskyldig på grund av föreningens ekonomiska skador med anledning av förvaltningsavtalet, skenavtalet, upplåtelsen av bostadsrätt till underpris, samt för dubbelfakturering.  

Den tidigare ekonomiansvariga ledamoten bedömdes skadeståndsskyldig till följd av oaktsamhet som orsakat föreningen ekonomisk skada, även här i samband med förvaltningsavtalet, skenavtalet, upplåtelsen av bostadsrätt till underpris, samt för dubbelfakturering. 

Två bolag med koppling till varandra dömdes också att betala skadestånd till bostadsrättsföreningen. Ett av bolagen blev skadeståndsskyldigt på grund av det ogiltigförklarade förvaltningsavtalet och bostadsrättsupplåtelsen. 

Båda bolagen ålades att ersätta föreningen för skenavtalet om den påstådda hissentreprenaden på grund av bristande lojalitet. 

Totalt uppskattades föreningens ekonomiska skador uppgå till 3 518 881 kronor. Den summan ålades den tidigare ordföranden och bolaget som signerat förvaltningsavtalet att solidariskt ersätta föreningen med. Två miljoner kronor av denna summa ålades båda bolagen, tidigare ordföranden och den ekonomiansvarige att betala solidariskt.  

Tingsrätten lät också kvarstad bestå på bolagens och ordförandens egendom.

Källa: Bodtadsrättsnytt

Foto: Colourbox