Många bostadsrättsföreningar har garage- och parkeringsplatser som hyrs ut till föreningens medlemmar. Det är viktigt att komma ihåg att det är en relativt stor juridisk skillnad mellan en garageplats och en parkeringsplats. En garageplats är en parkering som är del av en byggnad och har fyra väggar och ett tak. Garageplatser räknas juridiskt som en lokal vilket innebär att reglerna i 12 kap. jordabalken (den s.k. hyreslagen) om lokalhyra är tillämpliga. Detta gäller även parkeringsplatser i ett storgarage/parkeringshus.

När vi pratar om parkeringsplatser menas i stället parkering som sker direkt på marken, ofta i en parkeringsruta, och där parkeringen inte är en del av en byggnad. Parkeringsplatser omfattas inte av reglerna i hyreslagen. I stället gäller reglerna om lägenhetsarrende i 7 och 8 kap. jordabalken.

Hyreshöjning för en garageplats

För att ändra villkoren i ett hyresavtal, exempelvis hyran, behöver föreningen i egenskap av hyresvärd säga upp avtalet för villkorsändring. Vid hyresvärdens uppsägning av en lokalhyresgäst finns det formkrav för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig. Bland annat krävs att uppsägningen görs skriftligen.

Beroende på om hyrestiden är bestämd eller löper på obestämd tid kan uppsägningstiden variera. Uppsägningstiden för ett hyresavtal som är ingånget på bestämd tid, det vill säga fram till ett visst angivet datum, varierar beroende på hur lång hyrestiden är. Det kan handla om allt från en dag till nio månader. Löper hyresavtalet i stället på obestämd tid, det vill säga tills vidare, gäller nio månaders uppsägningstid. Viktigt att belysa är att det går att avtala om en längre uppsägningstid än den som framgår i lag.

Uppsägningen ska innehålla själva uppsägningsförklaringen, samt uppgift om villkoren som hyresvärden begär för en förlängning av avtalet. Föreningen måste alltså ha upprättat ett nytt avtal med nya villkor redan vid uppsägningen av det gamla. Innehåller uppsägningen inte begärda villkor samt ett avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan.

Indirekt besittningsskydd

En lokalhyresgäst, till exempel en hyresgäst som hyr ett garage, har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har omedelbar rätt till förlängning av hyresavtalet om det sägs upp. Om hyresvärden, det vill säga föreningen, och hyresgästen inte kommer överens om ett nytt avtal när avtalstiden löper ut måste hyresgästen avflytta från lokalen.

Det indirekta besittningsskyddet innebär dock att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning från hyresvärden för den ekonomiska förlust som hyresgästen lidit på grund av att hyresförhållandet upphört. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.

Hyreshöjning för en parkeringsplats

Som ovan nämnt ses inte parkeringsplats som lokalhyra utan regleras i stället av jordabalkens allmänna regler om lägenhetsarrende. För dessa typer av avtal råder stor avtalsfrihet, varpå det är fritt att avtala om vilken uppsägningstid som ska gälla. Har parterna inte avtalat om någon särskild uppsägningstid ska uppsägning ske senast sex månader innan den 14 mars (den så kallade fardagen). På samma sätt som för uppsägning för villkorsändring för garageplats behöver föreningen ha ett nytt avtal med nya villkor förberett vid uppsägningen.

Text: HSB

Foto: Ann Hedlund

Tingsrätten har ålagt en medlem i en brf i Stockholm att flytta från sin lägenhet. Främsta anledningen var klagomål om hög musik nattetid.

Stockholms tingsrätt har beslutat att en man som bott i sin bostadsrätt, belägen i Stockholms innerstad, i över 40 år ska avflytta. Berörd bostadsrättsförening hade stämt honom för störningar och domstolen bedömde nyttjanderätten till lägenheten som förverkad.

Det var framför allt en granne, som bodde i lägenheten under, som klagade på att mannen spelade hög musik kvälls- och nattetid.

Med anledning av detta skickade föreningen i juni 2023 en rättelseanmaning, där det framhölls att misskötsamheten bestod i hög musik nattetid men också dagtid, ibland med öppet fönster. 

Trots detta fortsatte ljudstörningarna. Grannen började föra en störningslogg från mitten av maj 2023 till den slutet av juni 2024, med sammanlagt 92 noteringar om störningar nattetid. Grannen skickade även in ljudinspelningar, mejl till styrelsen och polisanmälde det inträffade i april 2024.

Föreningen lät göra en bullerutredning som påvisade att musik från mannens lägenhet var den dominerande bullerkällan under mätperioden. Eftersom rättelse inte skedde skickade föreningen i februari 2024 ytterligare en rättelseanmaning där de fortsatta ljudstörningarna åter togs upp. Bostadsrättshavaren sades också upp till avflyttning och Socialnämnden underrättades.

Domstolen ansåg att störningarna, som inte upphört trots två rättelseanmaningar, var tillräckliga för att nyttjanderätten skulle förverkas. Mannen ålades därför att avflytta.

Tingsrätten framhöll särskilt att musiken spelats återkommande under närmare 100 olika kvällar och nätter under hösten 2023, fram till uppsägningen i januari 2024, ofta mitt i natten.

“Att återkommande spela musik som hörs in till grannar, natt efter natt under en sådan tidsperiod som det nu är fråga om, måste dock anses gå utöver det godtagbara.”

Det konstaterades också att mannen inte upphört med ljudstörningarna, trots anmodan om rättelse gällande detta. Tingsrätten slog därmed fast att hans nyttjanderätt till bostadsrätten ifråga därmed skulle bedömas som förverkad. 

Föreningen framförde också andra klagomål i rätten rörande medlemmen, men domstolen kom fram till att föreningens yrkande om förverkande av nyttjanderätten kunde “bifallas redan på grund av ljudstörningarna”.

Bostadsrättsnytt har tidigare skrivit om ett liknande fall.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Det kom ett mejl från ännu en medlem till vår ordförande Staffan Teste:  "Ytterligare en effekt av den respekt som Du och Bostadsrättsägarnas Riksförbund lyckades få hos fastighetsägaren, vår förvaltare och vår lekmannastyrelse". Mejlet fortsätter:

• El för att elmätare slutat fungera i accelererande takt 
• Värmeprojektet, maa av att värmeflödet fördelar sig ojämnt i lägenheterna 
• Ventilation maa att OVK i våras upptäckt ett fletal felkällor  
• Läckande toa-cisterner

Brf som nekat en kvinna medlemskap på grund av otillräcklig betalningsförmåga, fick rätt i hyresnämnden. Nu har hovrätten fastställt nämndens beslut. 

En bostadsrättsförening i Södertälje i Stockholms län valde att neka en kvinna medlemskap med hänvisning till otillräcklig ekonomi. Hon bedömdes inte kunna klara de löpande kostnader som hennes bostadsrätt skulle medföra. Kvinnan vände sig då till Hyresnämnden i Stockholm, som valde att gå på bostadsrättsföreningens linje. Nämnden kom bland annat fram till att 2 kap. 3 § bostadsrättslagen skulle tillämpas i det aktuella fallet:

“Enligt 2 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614) får den som en bostadsrätt har övergått till inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.”

Och drog slutsatsen att det krävs att föreningen skäligen kan godta förvärvaren som bostadsrättshavare för att det ska bli aktuellt med medlemskap.

“I första hand innebär det att den nytillträdande bostadsrättshavaren ska vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. (…)”

Beslutet överklagades till Svea hovrätt där frågan prövades sommaren 2025 och även där fick föreningen rätt.  

I domskälen framhålls att en ny medlem måste kunna uppfylla sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. Vidare konstateras att kvinnan inte visat att hon har tillräckliga ekonomiska förutsättningar för att klara av de kostnader som bostadsrätten medför. Hovrätten instämde alltså i hyresnämndens bedömning i den delen.

Beslutet motiveras bland annat med att kvinnan lämnat oklara och motsägelsefulla uppgifter om sin månadslön. Domstolen konstaterar en skillnad mellan den lön på 26 000 kronor per månad som kvinnan uppgav i sin medlemskapsansökan och de 20 000 kronor per månad som framgår av anställningsintyg och lönespecifikationer. 

I och med detta bedömer hovrätten det som osäkert hur stora kvinnans inkomster kan förväntas bli framöver, även om hon haft en månadslön på 20 000 kronor i drygt nio månader under inkomståret 2024. Vidare ska det ha saknats underlag avseende föräldraledighet under omkring tre månader ifjol, då kvinnan fick en son. 

Inte heller uppgifter kvinnan lämnat om barnbidrag och om möjlighet till bostadsbidrag har haft någon avgörande betydelse vid bedömningen hennes ekonomiska förmåga, skriver rätten. 

Mot den bakgrunden fastslogs att kvinnan inte kan “anses ha visat att hon har tillräckliga inkomster för att förväntas löpande kunna betala månadsavgiften om för närvarande ungefär 5 000 kronor till bostadsrättsföreningen”. Därmed avslogs överklagandet.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Frågor om regler kring parkering och garage är vanligt förekommande inom bostadsrättsföreningar. Vad är till exempel skillnaden mellan parkeringsplats och garageplats?

Med parkeringsplats avses i regel en utomhusparkering utan tak eller väggar, och utan direkt koppling till en byggnad. Parkeringsplatsen är ofta belägen på mark som tillhör bostadsrättsföreningen och fördelas genom exempelvis målade rutor. Juridiskt regleras denna typ av nyttjande enligt bestämmelserna om lägenhetsarrende i jordabalken. Ett lägenhetsarrende är en nyttjanderätt mot ersättning, där objektet inte utgör ett hus eller del av hus.

En garageplats är däremot vanligtvis belägen i en byggnad, det vill säga under tak och med väggar, och omfattas därmed av bestämmelserna om hyra av lokal enligt 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen. Det är viktigt att känna till att hyreslagen är en skyddslagstiftning som i stor utsträckning är utformad till hyresgästens fördel.

Att tänka på vid upprättande av avtal

För parkeringsplatser råder som huvudregel stor avtalsfrihet. Föreningen har därmed möjlighet att själva bestämma villkoren i avtalet, såsom ansvarsfördelning, hyresbelopp, avtalstid (bestämd eller obestämd), och uppsägning.

För garageplatser gäller däremot särskilda regler enligt hyreslagen. Uppsägningstiden är lagstadgad och påverkas av om avtalet gäller tills vidare eller är tidsbestämt. Ett tillsvidareavtal har exempelvis alltid en uppsägningstid om nio månader.

Oavsett nyttjandeform är det en stark rekommendation att föreningen upprättar en parkeringspolicy. En tydlig policy minskar risken för godtyckliga beslut och bidrar till en rättvis fördelning av platser i enlighet med likhetsprincipen.

Att tänka på vid uppsägning

Inledningsvis bör nämnas att uppsägning av både parkerings- och garageplatser ska ske skriftligen.

För parkeringsplatser gäller de uppsägningstider som avtalats. Observera dock att ett avtal på obestämd tid alltid ska sägas upp senast sex månader före fardag. Eftersom parkeringsplatser regleras som lägenhetsarrenden finns inte någon rätt till direkt eller indirekt besittningsskydd.

Vid uppsägning av garageplats kan mer komplexa frågor uppstå. Som nämnts ovan gäller här hyreslagen, vilket innebär att uppsägningstiden påverkas av om avtalet är tidsbestämt eller tills vidare, samt om uppsägningen gäller avflytt eller villkorsändring. Vid garageplats har nyttjaren (bostadsrättshavaren) även indirekt besittningsskydd, vilket innebär att personen under vissa förutsättningar kan ha rätt till ekonomisk kompensation från föreningen vid uppsägning.

Text: HSB

Foto: Ann Hedlund

Vi fick nyligen ytterligare positiv feedback från en person som varit medlem i många år. Hon går nu vidare till annan boendeform men ville i samband med att hon avslutade sitt medlemskap hos oss och passa på att tacka för den hjälp hon fått. "Jag avsäger mig mitt medlemskap då jag söker annat boende, men tackar för den hjälp jag  fick för ett par år sedan. Jag fick seriös och proffsig återkoppling på mina frågor." Vi önskar lycka till och välkommen åter om bostadsrättsägande återigen skulle bli boendeformen. 

Här kan du läsa vårt svar på remissen om Ett register för alla bostadsrätter Ju2023/00948.

bostadsrattsagarnas-riksforbund.pdf

En man som hyrde en bostadsrätt i Stockholm via en mellanhand, betalade drygt 13 000 kr i månaden. Enligt ett nytt beslut från hyresnämnden måste mellanhanden nu ersätta mannen med 72 000 kr för överhyra. Det skriver Hem & Hyra. 

Ett mellanhandsbolag som hyrt ut bostadsrätter har ålagts att återbetala 72 000 kronor till en man för överhyra. Detta enligt tidningen Hem & Hyra.

Mannen hyrde en 32 kvadratmeter stor nyproducerad bostadsrätt i Hägersten, Stockholm Söderort, via mellanhanden Be Resident och betalade först drygt 13 000 kr per månad. När det gått ett halvår höjdes hyran med 225 kr plus el.

Han hyrde lägenheten under ett och ett halvt års tid och tog därefter hjälp av Orimlig hyra, vars verksamhet går ut på att kräva tillbaka överhyror via hyresnämnden. De tar en del av återbetalningen i arvode.

Enligt lag får hyran inte vara påtagligt högre än värdens kostnader, även för bostadsrätter. Påslag är bara tillåtet om lägenheten är möblerad eller har extra utrustning – vilket inte var fallet här.

Hyresnämnden bedömde att en rimlig hyra borde ha varit cirka 10 000 kr per månad, med hänsyn tagen till rådande hyresmarknadsläge på orten. Be Resident överklagade beslutet till hovrätten, som dock valde att gå på hyresnämndens linje. Totalt ålades mellanhanden att ersätta mannen med 72 145 kronor för överhyra.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Det kom ett mejl till oss från en av våra medlemmar som skriver: "Bostadsrättsägarnas Riksförbund är ett måste för alla som någon gång riskerar att bli felbehandlad av sin förening. Det är skillnaden mellan att stå ensam – och att få rätt stöd i rätt tid. Stort och varmt tack till ordföranden Staffan Teste som med sin professionella insats gav mig både rätt och upprättelse. Gå med i Bostadsrättsägarnas Riksförbund! Hälsningar Medlem 5326".

Sommaren 2023 tillsatte regeringen en utredning i syfte att utöka möjligheterna för privatpersoner att hyra ut sina bostäder i andra hand. Den 28 maj presenterades förslagen. Läs mer om dem i denna artikel från bostadsratterna.se om vad de innebär.

Reglerna om andrahandsuthyrning ändrades senast 2014 med vissa förenklingar som följd. Som ett led i regeringens ambition att på olika sätt råda bot på bostadsbristen vill man nu göra det ännu lättare för privatpersoner att hyra ut sina bostäder.

Det som styr andrahandsuthyrning i bostadsrätt är bostadsrättslagen, privatuthyrningslagen och föreningens stadgar. Bostadsrätternas samhällspolitiske chef Kenny Fredman har varit förordnad som expert i utredningen om andrahandsuthyrning och understryker att Bostadsrätterna inte tycker att reglerna behöver ändras. De regler som gäller i dag är väl avvägda.

– Redan i dag finns möjlighet för den som vill hyra ut sin bostad tillfälligt att göra det om det finns skäl. Det kan exempelvis handla om utlandsvistelse, studier på annan ort, provsammanboende eller svårsåld lägenhet, säger han.

Kenny Fredman framhåller också att en förening kan vara mer generös än lagen säger. Tidigt talades det om att utredningen skulle föreslå en möjlighet att hyra ut sin bostadsrätt utan föreningens tillstånd. Men det förslaget kom inte.

– Om det hade föreslagits och genomförts skulle det ha inneburit att föreningarna inte fick något alls att säga till om. Det hade dessutom öppnat upp för att bostadsrätter i större utsträckning hade kunnat användas i exempelvis kriminell verksamhet, kommenterar Kenny Fredman.

I betänkandet En mer flexibel hyresmarknad föreslås däremot en ny lag om privatuthyrning med nya villkor. Dessa riktar sig dock mest till uthyraren och den som ska hyra. Ett annat förslag är att en person ska kunna hyra ut mer än en bostad med samma regler som för en. Tidigare har bostad nummer två fått rätta sig efter jordabalken, inte privatuthyrningslagen. Det ska också enligt utredningen vara möjligt att hyra ut bostadsrätten under längre tid och begreppet inneboende ska bli tydligare.

– Det kommer fortfarande finnas en möjlighet för föreningen att säga nej om föreningen riskerar att bli oäkta med för många uthyrda lägenheter. Positivt är också att det blir tydligare vad begreppet inneboende innebär, säger Kenny Fredman.

Däremot menar han att spekulationen på bostäder riskerar att öka ifall förslaget att det ska gå att hyra ut två bostäder med samma regler går igenom.

Regeringen kan nu skicka ut förslaget på remiss och därefter även bearbeta det ytterligare innan det till slut når riksdagen för beslut.

Artikel: Bostadsratterna.se

Foto: Magnus Gotander

Nytt lagförslag kan ge bostadsrättshavare med parkeringsplats vid bostaden rätt att installera laddningspunkt för elbil där. Det framgår av en promemoria från Justitiedepartementet.

Ifjol gav regeringen en särskild utredare i uppdrag att se över möjligheterna för de med parkeringsplats vid bostaden att installera laddningspunkter för elbilar. Utredaren skulle biträda Justitiedepartementet i frågan. Uppdraget har nu redovisats genom en promemoria daterad juni 2025. 

Det som föreslås i denna är lagändringar för att ge berörda hyresgäster, bostadsrättshavare (nyttjanderättshavare) och fastighetsägare rätt att installera en laddningspunkt för eget bruk, på delar av fastigheten som inte ingår i deras upplåtelse. Detta förutsatt att det behövs för att en laddningspunkt ska kunna anslutas till elnätet. 

Kostnader för sådant som installation, drift och underhåll av laddningspunkterna föreslås de berättigade parterna stå för själva. Alltså de som låter installera en laddpunkt i anslutning till sin parkeringsplats vid bostaden får själva bekosta detta.

Om de föreslagna lagändringarna blir verklighet innebär det att “en ny typ av sakrätt införs som saknar motsvarighet i det befintliga fastighetsrättsliga systemet”, skriver regeringen på sin webbplats.

Promemorian har nu skickats ut på remiss och kommer vara det fram till den 30 september i år.

Vi önskar glad midsommar!

En bostadsrättsförening i Stockholm gick i konkurs och lämnade de boende kvar med skyhöga hyror och bolån som riskerade att omvandlas till blancolån. Tack vare köparen av konkursboet fick tre familjer en bra lösning, rapporterar Mitt i. 

För två år sedan flyttade ett par i 30-årsåldern som nyligen blivit föräldrar, till en nybyggd bostadsrätt i form av ett parhus i Rönninge i Salems kommun, Stockholms län. 

Enligt lokaltidningen Mitt i har husen varit väl omskrivna i media på grund av bland annat byggfel och skulder. Paret berättar för tidningen att felen i huset började märkas redan efter några månader efter att de flyttat in i bostaden. Det handlade bland annat om att de blev utan el några gånger så pass länge att maten i frysen fick slängas. 

Efter att paret hade bott ett år i bostadsrättsföreningen kom beskedet att föreningen gått i konkurs. Paret hade bostadslån på flera miljoner och ägde inte längre sin bostadsrätt utan de riskerade att istället behöva hyra bostaden till marknadspris. Mitt i skriver att deras bolån skulle förvandlas till ett blancolån. Parets boendekostnader skulle snabbt öka till hela 60 000 kronor i månaden. 

– Vi stod inför skuldsanering och att bo hos familj och vänner. Eller att någon hyresvärd skulle ta in oss på nåder, säger en i paret till tidningen. 

Konkursboet köptes upp. Köparen lät tre familjer som redan flyttat in i parhusen, inklusive paret, att bo kvar. De behövde endast betala en symbolisk summa. Resterande hus ligger nu ute till försäljning och ska säljas till marknadspris. 

Mitt i ställde frågan till paret om det funnits tidiga tecken på att allt inte stod rätt till med föreningen. 

– Nej. När det började dala hade vi redan betalat och att sälja var inget alternativ för det fanns ingen som ville köpa en ofärdig lägenhet. Vi kunde inte heller köpa ett annat hus för våra pengar var låsta i det här huset. Så vi brottades med känslan av maktlöshet och rädslan för om vi någonsin skulle komma härifrån, säger paret.

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

Regeringen har kommit med ett slutbetänkande gällande en ny lag om andrahandsuthyrning av privata bostäder. Syftet är att bättre utnyttja det befintliga beståndet av bostäder, enligt regeringens hemsida. 

För två år sedan beslutade regeringen att en särskild utredare skulle undersöka hur reglerna för uthyrning av privatbostäder kan ändras för att andrahandsuthyrning ska kunna ske enklare. Anledningen till att regeringen vill utreda frågan om andrahandsuthyrning är för att bättre utnyttja det redan befintliga bostadsbeståndet. Nu har ett slutbetänkande presenterats på regeringens hemsida. I onsdags den 28 maj överlämnades rapporten till bostadsministern Andreas Carlson (KD).

Svenska Dagbladet (SvD) har skrivit om rapporten och talat med hovrättsrådet Thomas Edling, som på regeringens uppdrag utrett frågan om en mer generös uthyrning av privatbostäder. 

– Privatuthyrningslagen kommer enligt vårt förslag att utvidgas och bli ganska annorlunda jämfört med hyreslagen, säger Thomas Edling till SvD.

Det som framgår av utredningen “En mer flexibel hyresmarknad” är att en ny lag föreslås att gälla då privatbostäder hyrs ut. Lagen ska möjliggöra att man kan hyra ut två bostäder till markhyra samtidigt, utan att det räknas som näringsverksamhet, som det gör i dagsläget. 

Utredningen föreslår att det ska bli lättare att få tillstånd från bostadsrättsföreningen att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. Det kan handla om att föräldrar köpt en lägenhet och vill hyra ut till sitt barn. SvD skriver att en ansökan om andrahandsuthyrning i och med den nya lagen, om den träder i kraft, fortfarande ska gå till bostadsrättsföreningen för godkännande precis som idag. Uppstår tvister är det hyresnämnden som avgör dessa, också som i dagsläget. 

Det föreslås även att det ska bli lättare att hyra ut bostäder en längre tid. När det gäller uthyrning i andra hand av bostadsrätter kan föreningarna själva sätta gränser för hur lång tid man får hyra ut sin bostad. Enligt utredningsförslaget kan andrahandsuthyrningen godkännas av föreningen ett år i taget trots att den får pågå under längre tid än så totalt. En förening får också ställa krav och säga nej, speciellt om föreningen är liten med få medlemmar. 

I utredningen står det även att hyressättningen ska bli mer fri men det ska fortfarande finnas restriktioner. Genom att jämföra hyror med liknande lägenheter som hyrts ut kan man se om hyran är skälig eller för hög. Visar den sig vara det senare ska den kunna sänkas. 

– Vi föreslår dock en skyddsregel så att någons trångmål inte ska kunna utnyttjas. Men vid en prövning i hyresnämnden ska hyresnivån inte jämföras med den vanliga hyresmarknaden, utan med de hyror som är vanliga för liknande privatuthyrda bostäder, säger Thomas Edling till SvD.

Lagen föreslås träda i kraft den 1 juli nästa år. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Foto: Magnus Gotander

En man lurades att ta ett bostadslån på två miljoner för en bostadsrätt i Sollentuna, Stockholm, som visade sig vara en hyresrätt. Nu har mottagaren av pengarna dömts till fängelse – men inte för bedrägeri utan grovt penningtvättsbrott. Detta enligt Hem & Hyra. 

År 2021 skrev en man under vad han trodde var ett upplåtelseavtal för en bostadsrätt i Sollentuna, norr om Stockholm. Med hjälp av avtalet beviljade Nordea honom ett bolån på nästan två miljoner kronor. Problemet var bara att lägenheten aldrig hade ombildats – den var fortfarande en hyresrätt. Det rapporterade tidningen Hem & Hyra om ifjol.

Pengarna, som enligt avtalet skulle ha gått till en bostadsrättsförening, hamnade istället på ett privat konto. Banken kontrollerade varken kontonumret, föreningens namn eller organisationsnummer. Handläggaren som beviljade lånet förlorade både jobbet och sin licens.

År 2023 hamnade fallet i domstol. Nordea krävde då att hela lånet skulle betalas tillbaka. En förlikning nåddes där låntagaren gick med på att återbetala 500 000 kronor, vilket han enligt egen uppgift har gjort, enligt Hem & Hyra.

Nu rapporterar tidningen att den person som mottog de två miljonerna på sitt konto fick krav från banken om återbetalning av hela beloppet – något han gick med på. Samtidigt åtalades han för grovt bedrägeri, men friades från det. I stället dömdes han nyligen i tingsrätten till ett år och sex månaders fängelse för grovt penningtvättsbrott.

Den dömde hävdade i rätten att han trodde att pengarna kom från en spelvinst och använde dem till att betala skulder. Tingsrätten trodde inte på honom och konstaterade att pengarna fördes vidare till andra konton.

Låntagaren från 2021, som blev lurad, begärde 500 000 kronor i skadestånd från den dömde, men nekades – eftersom det inte blev någon fällande dom för bedrägeri.

– Det är orättvist. Det är för jävligt. Han har lurat mig på två miljoner. Mina rättigheter blir inte skyddade. Han behöver inte betala något skadestånd, säger han till Hem & Hyra.

Efter att bluffen uppdagades avslutade Nordea låntagarens banktjänster. Banken vill inte kommentera orsaken, men säger att de inte accepterar att deras system utnyttjas i kriminella syften.

Domen har överklagats, enligt tidningen. 

Artikel: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

Majoriteten av landets bostadsrättsägare vill se ny lagstiftning för att underlätta vräkning av boende i brf:er som begår brott, liknande den lag som nyligen införts gällande hyresavtal. Det framgår av en ny rapport från SBC som Dagens Juridik tagit del av. 

Enligt en ny rapport från Sveriges BostadsrättsCentrum (SBC), som refereras till i tidningen Dagens Juridik, efterfrågar 64 procent av tillfrågade bostadsrättsägare en lagändring för att underlätta vräkning av kriminella i föreningens hus. I praktiken handlar det om att kunna avhysa borättsinnehavare som begår brott, antingen i sin lägenhet eller i närheten.

Av rapporten (Sveriges Bostadsrättsrapport 2025) framgår att frågeställningen som borättsinnehavarna fick besvara löd såhär: “En lagändring från 2024 underlättar vräkning av personer som bor i hyresrätt och som begått brott eller använder sin bostad för att begå brott. Skulle du vilja se en lagändring som denna även för bostadsrätter?”

Lagändringen från ifjol ger hyresvärdar möjlighet att säga upp hyresavtal vid brottslighet i anslutning till hyresrätten, vilket tidigare endast var möjligt vid grova brott.

Enligt Therese af Jochnick, affärsområdeschef för juridik på SBC, är det i dagsläget svårt att avhysa kriminella bostadsrättsägare. Även om det finns anledning till att processen är svår, indikerar utvecklingen att lagstiftningen kan behöva ses över också på det området.

– Det är tydligt att Sveriges bostadsrättsägare vill veta vilka som bor i närområdet och att dessa tar sitt ansvar, säger hon i en kommentar i Dagens Juridik.

Utöver frågan om förverkande av nyttjanderätten visar rapporten att bostadsrättsägare även vill se ett tydligare regelverk kring medlemskap i föreningen. Till exempel anser 55 procent att medlemskap bör kunna nekas när bostaden köps enbart för andrahandsuthyrning.

– När personer köper bostäder enbart för uthyrning eller när det saknas tydliga referenser ökar risken för otrygghet i föreningen. Vi märker också en ökning i antalet frågor från våra kunder om vad som gäller kring bakgrundskontroller vid medlemskapsprövning, tillägger Therese af Jochnick i tidningens artikel.

Text: Bostadsrättsnytt

Bild: Colourbox

En brf i Älvsjö, Stockholm, ligger i tvist med en före detta bostadsrättshavare efter att det uppdagats att vindsplanet i lägenheten inretts som bostad, i strid med bygglovet. Nu krävs föreningen på skadestånd, enligt Fastighetsnytt. 

År 2018 köpte ett par en bostad för 5,2 miljoner kronor av en nybildad bostadsrättsförening i Älvsjö i Stockholm. Lägenheten låg i ett parhus och hade enligt säljaren en boyta på 114,4 kvadratmeter, rapporterar tidningen Fastighetsnytt. 

För tre år sedan såldes lägenheten vidare, då för 6,8 miljoner kronor. Samma objektsbeskrivning användes vid denna försäljning. Kort efter att köpet gått igenom reklamerade de nya ägarna sitt förvärv. Reklamationen berodde på att Stadsbyggnadskontoret i Stockholm gjort en tillsyn av bostäderna och upptäckt att det hela översta planet, vinden, hade olovlig inredning som var i strid med bygglovet. 

Stadsbyggnadskontoret menade att bygglovet godkände att endast en tredjedel av vindsbottens yta fick inredas som bostad. ”Till ovan kommer att detaljplan och bygglov medför att de två sovrum som är belägna på vinden inte får användas som sovrum. Endast badrum och hall får användas”, står det i en stämningsansökan till Stockholms tingsrätt, enligt Fastighetsnytt. Vid tillsynen upptäcktes även att boytan inte var 114,4 kvadratmeter, utan 101 kvadratmeter. 

Fastighetsnytt skriver att de nya ägarna tog ärendet till tingsrätten. De ville i första hand att köpet skulle upphävas och i andra hand ville de ha ersättning om 2,1 miljoner kronor av säljarna. I februari 2024 kom parterna överens om en ersättning på 900 000 kronor, en summa som motsvarar hälften av vad man kommit fram till att vinden skulle vara värd om den kunnat användas som bostad. 

Nu har en ny tvist uppstått – de ursprungliga köparna, som sålde vidare bostaden 2022 och ersatte de nya ägarna med 900 000 kronor, vill ha samma summa av bostadsrättsföreningen. Paret vill även ha ersättning för sina rättegångskostnader, en totalsumma på runt 400 000 kronor. 

Enligt Fastighetsnytt kände bostadsrättsföreningen redan 2018 till att den inredda vinden stred mot bygglovet och att bostaden var mindre än vad som angivits i objektsbeskrivningen. Tidningen har sökt föreningen via deras ombud, men de vill inte kommentera ärendet. Ärendet ligger nu hos tingsrätten. 

Varken de ursprungliga köparna eller de nya ägarna bor kvar. Bostaden såldes vidare våren 2024 för 5,3 miljoner kronor. Då stod det att boytan var 86 kvadratmeter. 

Artikel:Bostadsrättsnytt

Foto: Ann Hedlund

HD konstaterar att en bostadsrättshavare kan begära ersättning i förväg för att avhjälpa fel som föreningen egentligen är skyldig att åtgärda.

När en bostadsrättslägenhet ska tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse ska bostadsrättsföreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet eller annat skick som parterna kommit överens om. Om lägenheten inte är i sådant skick ska bostadsrättsföreningen så snart som möjligt efter tillsägelse från bostadsrättshavaren åtgärda felen. Gör bostadsrättsföreningen inte det får bostadsrättshavaren avhjälpa felen på föreningens bekostnad.

Sedan tillträde medgetts är bostadsrättsföreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Om bostadsrättsföreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande gäller det ovan sagda gällande bostadsrättshavarens rätt till avhjälpande på bostadsrättsföreningens bekostnad.

I många fall är kostnaderna för avhjälpande av brister i lägenheter höga. Det finns således risk att bostadsrättshavare inte har råd att avhjälpa felen, vilket får till följd att felen består om bostadsrättsföreningen underlåter att ta sitt ansvar. Frågan som nyligen prövades i Högsta domstolen var huruvida en bostadsrättshavare kan begära att få ersättning för kostnader för avhjälpande innan det faktiska avhjälpandet skett.

I det aktuella målet hade bostadsrättshavaren köpt en nyproducerad lägenhet innan den var färdigställd. Vid tillträdesdagen var en rad saker i lägenheten fortfarande inte klara eller saknades. Bostadsrättshavaren anmärkte på bristerna till bostadsrättsföreningen i tid och på ett godtagbart sätt utan att föreningen åtgärdade bristerna. Bostadsrättshavaren vände säg därför till tingsrätten och begärde att bostadsrättsföreningen skulle ersätta honom motsvarande vad avhjälpande av felen skulle kosta. Bostadsrättshavaren vann framgång såväl i tingsrätten som hovrätten. Bostadsrättsföreningen överklagade till Högsta domstolen som meddelade prövningstillstånd.

Högsta domstolen hänvisar i domen till en allmän kontraktsrättslig princip innebärandes att en orättvist behandlad kontraktspart har rätt till ersättning för avhjälpandekostnad som parten har haft och för en försvarlig kostnad som parten kommer att ha för att avhjälpa felet. I praktiken innebär denna princip att parten inte själv blir tvungen att stå för kostnaden för avhjälpandet eller bära kostnader för något som den inte ska stå för. Parten ges i stället en rätt att kräva ersättning i förhand och sedan använda pengarna för att avhjälpa felet. Det förutsätter dock att motparten, i detta fall bostadsrättsföreningen, fått rimlig möjlighet att avhjälpa felet. Bostadsrättshavaren ansågs i det aktuella fallet ha rätt till cirka 430 000 kronor från bostadsrättsföreningen för att täcka renoveringskostnaderna, vilka ansågs vara försvarliga.

Genom avgörandet fastställer Högsta domstolen att ovan nämnda princip även gäller vid tillämpningen av 7 kap. 2 § bostadsrättslagen. Principen är ämnad att ge parten, i det här fallet bostadsrättshavaren, effektiv rätt att faktiskt kunna få det lagen ger rätt till. Det är särskilt viktigt eftersom bostadsrättshavaren tvingas utföra vad som egentligen är bostadsrättsföreningens skyldighet.

 Text: HSB

Bild: Colourbox

Bostadsrättsföreningar har fått ett nytt taxeringsvärde – en siffra som kan avgöra om föreningen klassas som äkta eller oäkta.

Under hösten 2024 skedde den allmänna fastighetsdeklarationen för hyreshusfastigheter, till vilka bostadsrättsföreningars fastigheter hör. Genom deklarationen ges varje fastighet ett nytt taxeringsvärde som kommer att gälla för treårsperioden 2025 till och med 2027.

Se till att vara ute i god tid. Det är något som Anton Ratzmann, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service, särskilt betonar:

– Beskedet om nytt fastighetstaxeringsvärde kommer först under sommaren 2025, men det är redan nu klokt att som bostadsrättsförening börja förbereda sig på de skattemässiga konsekvenser nytt taxeringsvärde kan innebära för statusen som äkta eller oäkta bostadsrättsförening.

Så påverkas er brf

Vid beskattning klassas en bostadsrättsförening som privatbostadsföretag, också känt som äkta bostadsrättsförening, eller oäkta bostadsföretag (oäkta bostadsrättsförening).

En äkta bostadsrättsförening är inte skatteskyldig för inkomster som tillhör den fastighet de äger och en medlem i en äkta bostadsrättsförening betalar en lägre vinstskatt samt har möjlighet att få uppskov på vinsten vid försäljning av en bostadsrätt.

I en oäkta bostadsrättsförening måste all vinst beskattas och medlemmarna förmånsbeskattas. Det är därför förmånligt för en bostadsrättsförening att klassas som ett privatbostadsföretag/en äkta bostadsrättsförening.

Detta är en äkta bostadsrättsförening

En äkta bostadsrättsförening definieras som en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till minst 60 procent består i att, åt medlemmar eller delägare, tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Enligt ett avgörande från Högsta Förvaltningsdomstolen från 2021 är det taxeringsvärdet som ligger till grund för den beräkning som sker för att avgöra om en bostadsrättsförening når upp till minst 60 procent.

– Skatteverket beslutar om fastighetens taxeringsvärde baserat på de uppgifter som bostadsrättsföreningen givit in i sin fastighetsdeklaration, säger Anton Ratzmann, och fortsätter:

– Taxeringsvärdet utgör fastighetens möjliga avkastningsvärde. I regel motsvarar avkastningsvärdet faktiska hyresintäkter för lokaler och bostäder och beräknad årshyra för bostadsrätterna.

Den beräknade årshyran sätts på följande sätt:

- i första hand efter hyresnivån för eventuella bostadshyresrätter i den egna fastigheten

- i andra hand efter jämförbara bostadshyresrätter i närliggande jämförbara hyreshus

- i tredje hand efter genomsnittshyran för värdeområdet framtaget av Skatteverket.

Bruksvärdeshyran för bostadsrätterna samt eventuella hyresintäkter från garageuthyrning till dess medlemmar ska utgöra minst 60 procent av taxeringsvärdet.

Så skyddas bostadsrättsföreningar

Även om en brf inte når nivån om 60 procent finns det ett skydd för de brf:er som redan är äkta. Skyddet innebär att även om mindre än 60 procent av byggnaden används för att tillhandahålla bostäder så ska ingen omklassificering ske om ingen förändring har skett i fastigheten.

En sådan förändring kan exempelvis vara att föreningen börjar hyra ut garageplatser till andra än medlemmar i föreningen eller att juridiska personer tillåts bli medlemmar. Det innebär att endast det faktum att en lokalhyresgäst inbringar mer pengar till bostadsrättsföreningen via den hyra denne betalar inte enskilt ska innebära att föreningen blir en oäkta bostadsrättsförening.

Trots det skydd som finns händer det att Skatteverket omklassificerar bostadsrättsföreningar från äkta till oäkta baserat på det nya fastighetstaxeringsvärdet.

Ompröva fastighetstaxeringen

Det är därför viktigt att bostadsrättsföreningen agerar redan inför det nya fastighetstaxeringsbeslutet när fastighetsdeklarationen görs. Det är även fullt möjligt att ompröva fastighetstaxeringen om bostadsrättsföreningen anser att någon beräkningsgrund från Skatteverket varit felaktig.

– För bostadsrättsföreningar som är oäkta idag och ser en möjlighet att bli äkta eller för äkta bostadsrättsföreningar som gjort förändringar som innebär att de inte längre är skyddade finns det all anledning att överväga en omprövning av fastighetstaxeringen när den meddelas under sommaren, avslutar Anton Ratzmann.

Text: Fastighetsägarna Service

Bild: Colourbox

Det börjar bli stämmosäsong och en punkt som ska tas upp på dagordningen är att besluta om arvoden till styrelsens ledamöter. Det är vanligt att förtroendevalda styrelseledamöter i bostadsrättsföreningar får arvode som kompensation för sitt arbete. Något krav på att arvode ska utgå finns dock inte, utan det är föreningsstämman som beslutar både om arvode ska betalas ut och hur stort det i så fall ska vara.

Det finns inga regler för hur stort arvodet bör vara eller hur det ska fördelas mellan styrelsens ledamöter. Vanligtvis är arvodena lägre i mindre föreningar än i större. I små bostadsrättsföreningar är det dessutom vanligt att styrelseuppdragen roterar mellan de flesta boende i föreningen, vilket kan ge intrycket av att pengarna mest cirkulerar mellan de boende.

Det är som sagt upp till föreningsstämman att fastställa arvodets storlek och det finns flera olika sätt att göra detta på. Ett vanligt alternativ är att koppla arvodet till prisbasbeloppet, så att det justeras i takt med inflationen. Ett annat sätt är att beräkna arvodet utifrån antalet lägenheter – exempelvis kan stämman besluta att varje lägenhet ska bidra med 1 000 kronor. Om föreningen har 40 lägenheter blir då det totala arvodet 40 000 kronor, som ska fördelas mellan styrelsens ledamöter.

Ofta väljer stämman att låta styrelsen själv bestämma hur arvodet ska fördelas mellan de olika styrelseledamöterna. Då måste ledamöterna enas om fördelningen på ett efterföljande styrelsemöte. Det är vanligt att föreningen har etablerade rutiner eller praxis kring hur mycket olika poster ska få. Några vanliga modeller för fördelning är:

• Arvodet delas lika mellan alla styrelseledamöter.

• Arvodet delas lika, men vissa funktioner, till exempel ordförande och sekreterare, får en större andel.

• Arvodet anpassas efter arbetsinsats och närvaro vid möten, ibland i kombination med någon av de andra modellerna.

Vanligtvis betalas styrelsearvodet ut en gång per år. Vissa föreningar väljer i stället att dela upp utbetalningen på flera tillfällen under året. Inte heller här finns det dock några särskilda regler för när eller hur utbetalningen ska ske, eller hur man t.ex. ska hantera arvoden för styrelseledamöter som lämnar sitt uppdrag under året.

Text: HSB

Bild: Colourbox